PERSPECTIVAS

El derribo desde el punto de vista del urbanismo

¿Es justo que quien ha comprado una vivienda actuando con buena fe se vea obligado a derribarla y además a soportar los costes que se originen?

El derribo desde el punto de vista del urbanismo

La pregunta que cualquier persona afectada por una orden de derribo se hace es la siguiente: ¿Es justo que quien ha comprado una vivienda actuando con buena fe se vea obligado a derribarla y además a soportar los costes que se originen?. 

Hasta el año 2015 era así, primero se derribaba y sólo después se podía reclamar al responsable. Sin embargo en ese año se modificó la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (concretamente el artículo 108.3) y desde entonces el Tribunal que ordene la demolición de una edificación tiene que exigir, como condición previa a la demolición, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a los terceros de buena fe. 

La clave está en que la persona afectada por la orden de derribo haya actuado con buena fe. Lo curioso de este cambio legislativo es que el mismo se produjo, entre otras cosas, por la cantidad de extranjeros que estaban  afectados en España por órdenes de derribo de sus viviendas. Fue muy mediático el caso de un jubilado inglés, llamado Leonard Prior, al que se le derribó su casa unifamiliar, sita en Almería, porque la licencia de construcción se había dado en un suelo no urbanizable,  aunque él no sabía que era ilegal y el Juzgado no le había oído. Su caso se publicó en la prensa británica (The Guardian) y en la foto adjunta a la noticia se le veía delante de su vivienda, en silla de ruedas, y detrás la paleadora tirando la casa.  

En definitiva, la reforma del año 2015 supone un cambio importante, pero siempre condicionado a que el propietario afectado haya actuado con buena fe

Leonard Prior recurrió al Tribunal Constitucional y éste, en el año 2009, le amparó y estableció que tenía que haberse respetado su derecho a la tutela efectiva de los Tribunales antes de proceder al derribo. En ese mismo año 2009, el Parlamento Europeo dictó una resolución en la que afirmó que las personas que hubiesen adquirido de buena fe una propiedad en España y se hubiesen encontrado con que fue declarada ilegal deben tener derecho a obtener una indemnización adecuada a través de los órganos jurisdiccionales españoles. El Tribunal Constitucional en el año 2013, tal vez reaccionado ante la recomendación de los organismos europeos, aclaró que cuando se dicta una orden de derribo los Tribunales deben ponderar la totalidad de los intereses en conflicto a la hora de hacer ejecutar la sentencia y que esa ponderación pudiera llevarlos a acomodar la ejecución de las demoliciones a las circunstancias de cada caso. Con estos antecedentes se produjo la reforma del año 2015 que no impide la ejecución de la sentencia, sino que condiciona la misma al justo equilibrio entre, de una parte, el interés público urbanístico y la obligación constitucional de  cumplir lo establecido en una sentencia (artículo 118 de la Constitución) y, de la otra, el derecho a la propiedad privada y la obligación constitucional  de indemnizar al titular de la misma si es privado de ella (artículo 33 de la Constitución). 

El propio Tribunal Supremo, en un caso penal, sentenció que el legislador ha tratado de restablecer de forma simultánea el interés público urbanístico y el interés particular del tercero, acumulando los derechos a la tutela judicial efectiva de todas las partes implicadas. En definitiva, la reforma del año 2015 supone un cambio importante, pero siempre condicionado a que el propietario afectado haya actuado con buena fe, es decir, no es responsable de la ilegalidad ni supo, o pudo saber, que la obra era ilegal. Si fue así, la ejecución de la orden de derribo tiene que compaginarse con la prestación de garantías por parte de los responsables de dicha ilegalidad, ya sea una administración pública o un particular. De esta manera se evita  que el último que ha llegado, y compró con toda la buena fe, sea el que soporte las consecuencias económicas y morales derivadas de la ilegalidad cometida anteriormente por otros. El fiel de la balanza está ahora equilibrado entre todos los intereses afectados.