ANÁLISIS

El suelo urbano: rehabilitación o expansión

Según EUROSTAT, la oficina europea de estadística, en el año 2015 el 40% de la población europea vivía en ciudades, el 28% en zonas rurales y el 32% restante en zonas intermedias. En el caso de España el índice de población urbana se eleva al 48’5%, el de las zonas rurales es del 25’9% y el intermedio del 25’6%, es decir, nuestro país tiene una mayor tendencia urbanita y de hecho, según esa agencia, es el tercer estado de la Unión Europea con más población urbana. 
 

LR.
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El suelo urbano: rehabilitación o expansión

Propósito de la regalución

Esta distribución nos da una idea precisa de la importancia del suelo urbano, de los problemas que crea y de la necesidad de regular con acierto su desarrollo. 

La Ley 7/2015 del Suelo y Rehabilitación Urbana del estado establece que el desarrollo urbano ha de ser sostenible y eficiente,  fomentar la rehabilitación de los edificios y la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes y, al mismo tiempo, minimizar, aplicando las nuevas tecnologías, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero y las consecuencias que se derivan del consumo masivo de agua y energía y de la producción de residuos.

Anteproyecto de ley

Para hacer realidad todos estos propósitos, la Comunidad Autónoma de Galicia tramita actualmente un anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana en el que se establece, entre otras medidas, que los propietarios están obligados a realizar obras de conservación y rehabilitación de sus edificaciones en los plazos previstos en la ley y que el incumplimiento de estas obligaciones facultará a la administración pública para acordar su ejecución forzosa, la expropiación, la venta o la sustitución forzosa.

Plan "Rehabita"

Además en Galicia está en vigor el plan “Rehavita” (2015-2020) de la Xunta para subvencionar la rehabilitación de viviendas y la Ley 9/2017 de Galicia de Medidas Fiscales y Administrativas trata de fomentar esta regeneración estableciendo una deducción en el IRPF, del ejercicio de 2018, del 15% de las cantidades invertidas en la rehabilitación de inmuebles situados en cascos históricos, con un límite de 9.000 euros. 

Clasificación del suelo

Desde un punto de vista más técnico se podría decir que las clases fundamentales de suelo son el urbano y el rústico, aunque en el medio estarían el suelo urbanizable, como un suelo urbano en potencia, y el suelo de núcleo rural, una especie de suelo urbano dentro del rustico.

La Ley del Suelo de Galicia 2/2016 recoge esta clasificación del suelo. Lo que caracteriza al suelo urbano es la existencia de una malla urbana que cuenta con una serie de servicios indispensables (acceso rodado, agua, suministro de energía, etc.) en un área ocupada ya por la edificación al menos en dos terceras partes.

Sin embargo no todo el suelo urbano está igualmente desarrollado y por ello la ley distingue dos tipos: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado. El consolidado está integrado, básicamente por lo que son los solares, es decir, aquellos en que prácticamente se puede edificar, aunque haya que realizar obras de escasa entidad.

El suelo urbano no consolidado es el que exige algún proceso de urbanización, de reforma interior o creación de dotaciones públicas y, como consecuencia de ello, los propietarios, además de urbanizar, tienen que ceder al ayuntamiento el suelo destinado a espacios públicos, viales, zonas verdes, sistemas generales y el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento.

No obstante, la Ley del Suelo de Galicia, con el fin de favorecer la recuperación de zonas con un alto grado de degradación o cuando se trata de infraviviendas, permite que los Planes de Ordenación Urbana eximan a los propietarios de la obligación de ceder suelo al ayuntamiento, en determinadas condiciones.

En definitiva, las administraciones deben fomentar la rehabilitación, regeneración y renovación urbana, antes que su expansión, para que el sistema sea sostenible.