Se dispara la rentabilidad de los alquileres de vivienda, los precios de venta parecen repuntar de forma sostenida en determinados mercados y la inversión en propiedades inmobiliarias vuelve a estar en la mente de pequeños y no tan pequeños ahorradores
En todo caso, todo parece indicar que este ciclo tiene sus propias características dentro de un marco específico tanto a nivel del propio mercado de la vivienda como del entorno económico a nivel nacional e internacional, que no es comparable al bum del ladrillo de principios de este siglo, el cual, como todos sabemos, desembocó en una de las peores crisis de nuestro país.
Los alquileres se disparan
En los últimos años se ha producido cambios importantes en los hábitos de residencia que han favorecido el alquiler con respecto a la compra.
Por una parte, los jóvenes se muestran más proclives al alquiler. Esta circunstancia se produce en muchos casos de modo forzoso debido a la menor capacidad de compra y pérdida progresiva de estabilidad en el empleo de los asalariados de menor edad con respecto a las posibilidades de las que dispusieron en el pasado otras generaciones, pero también por un menor apego por la propiedad y una mayor movilidad geográfica. De este modo, el porcentaje de vivienda alquilada para residencia habitual sobre el total sigue subiendo año tras año, aunque todavía es muy inferior al de otros países del entorno europeo. Como ejemplo se cita siempre a Alemania, cuyo porcentaje se acerca al 50%, más del doble que España, que no llega al 25% y el cual hace apenas una década no sobrepasaba el 20%.
Por otro lado, se ha intensificado el fenómeno de la gentrificación de los espacios urbanos más céntricos de las grandes ciudades, con especial impacto en los cascos históricos. Esta tendencia implica un proceso de transformación de espacios urbanos céntricos, en muchas ocasiones deteriorados o en claro declive que, a partir de planes de rehabilitación, logran un alto atractivo residencial que automáticamente provoca un aumento de los alquileres o del coste habitacional en estos espacios. La consecuencia es una rotación de población residente en la cual los habitantes tradicionales abandonan el barrio y se trasladan a espacios más periféricos, de tal forma que el espacio céntrico se ve ocupado por la inversión de grandes fondos y por clases sociales con mayor capacidad económica, en muchos casos viviendo en régimen de alquiler o adquiriendo los inmuebles para destinarlos al turismo. De hecho el alquiler turístico ha experimentado un bum espectacular y ha alterado el modelo de vida que se respiraba en el centro de muchas ciudades con la consiguiente reconfiguración de los servicios. En este contexto, el alquiler gana posiciones como opción de habitabilidad y también como posibilidad de inversión para los propietarios. Así, la rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler ha alcanzado el 8,2% en el primer trimestre del año, según el estudio “Tendencias del Sector Inmobiliario” realizado por Sociedad de Tasación.
En las primeras etapas de una fase alcista de los indicadores relacionados con el mercado de la vivienda, siempre son las grandes capitales y las zonas turísticas del sur y del Levante las que más se significan, por lo que no es de extrañar que por zonas, Sevilla, Valencia y Santa Cruz de Tenerife, con incrementos de la rentabilidad del 17,7%, 16,7% y del 16,2%, respectivamente, se sitúen a la cabeza en el primer trimestre del año.
Este porcentaje resulta de dividir el ingreso de alquileres entre el precio de la vivienda, y aunque ambas magnitudes están al alza, el ratio de rentabilidad del alquiler sube porque los alquileres aumentan más rápido de lo que se incrementa el precio de la vivienda, pero dado que la vivienda también se está revalorizando en muchas plazas del territorio nacional, la rentabilidad total para el propietario en estos mercados, sumando alquileres e incremento de valor del inmueble, está resultando muy atractiva en términos globales como inversión. El precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada se ha revalorizado por encima del 4% en 2017 y tiene recorrido al alza en muchas zonas. En todo caso, esta tendencia no es en ningún caso homogénea y la disparidad es muy evidente entre, por un lado, las zonas céntricas y dinámicas en grandes ciudades y entornos turísticos exclusivos, y, por otro, las áreas con un elevado stock comparativo de vivienda, generalmente zonas periféricas o provincias con bajo dinamismo demográfico y económico. En cualquier caso, como inversión a corto y medio plazo, si se escoge zonas que combinen entorno urbano, espacios céntricos y atractivo turístico, el riesgo es bajo, sobre todo si se opta por plazas que todavía no han explotado su potencial de precio en los últimos dos años.
En resumen, el precio de la vivienda se acelera en España y confirma la senda de recuperación iniciada en 2015, los alquileres también despegan con tasas de incremento superiores al avance del precio de compra, pero al mismo tiempo los contrastes entre distintas plazas son cada vez más significativos.
En lo que respecta a Galicia, la rentabilidad por alquiler es inferior a la media nacional, situándose en torno al 6 % anual (8,2% en España), con pequeñas diferencias entre provincias a partir de valores que oscilan entre el 5,22% de A Coruña y el 6,44% de Ourense. Las provincias del interior han aumentado claramente su rentabilidad en el último año al conjugar un estancamiento de los precios de la vivienda con una aún moderada pero creciente cotización de los alquileres (hace un año los niveles de rentabilidad del alquiler se situaban en el 4,8 % en Ourense, casi dos puntos menos). En el caso de A Coruña, su ratio es el tercero más bajo de toda España, solo por delante de Vizcaya y Guipúzcoa, debido a que los precios de la vivienda subieron comparativamente más con respecto al alquiler que en otras provincias, partiendo de unos precios de los inmuebles ya de por si comparativamente elevados. Al margen de los alquileres y centrándonos en el precio de la vivienda, el precio creció un 1,5% en Galicia, tres puntos menos que la media nacional y lejos de los fuertes incrementos registrados en Cataluña y Madrid (con un repunte del 8,7 y del 6,9 %, respectivamente).
En términos generales, el mayor recorrido potencial resultante de sumar proyecciones del precio de la vivienda y rentabilidad del alquiler parece concentrarse en la provincia de Pontevedra, sobre todo si se consolida la recuperación industrial de la comarca de Vigo y sigue en aumento la demanda de alquiler turístico tanto en las ciudades como en enclaves tradicionales de atracción de visitantes dentro de la provincia.
Disponibilidad de viviendas y nuevas ayudas
Otro Aspecto clave de este ciclo es la rápida reducción del stock disponible de viviendas y una disminución progresiva de la oferta, lo que explica en parte el aumento de precios. Volviendo al caso de Galicia, aún contando con el escaso dinamismo demográfico con respecto a otras zonas de España, el número de pisos disponibles para arrendar se redujo casi a la mitad en un año, pasando de cerca de 8.000 viviendas disponibles a descender por debajo de las 4.000 según los datos la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias.
Si el precio de la vivienda se adecúa, en última instancia, a la evolución de los salarios, a la estructura sociodemográfica y al potencial real del turísmo, no existirá burbuja
Para paliar la escasez de vivienda para residentes habituales y el mayor esfuerzo de renta para acceder a la compra y al alquiler por la escalada de precios, el Gobierno ha diseñado el nuevo Plan Estatal de Vivienda a nivel nacional, el cual ha salido a la luz el pasado mes de marzo, publicitando ayudas que se prevé que favorezcan a más de 32.000 familias gallegas en los cuatro años en los que estará en vigor (2018-2021). La Xunta anunció asimismo que aportará cerca de 25 millones de euros para cofinanciar este plan al que el Ministerio de Fomento destina 82 millones y entre cuyas líneas fundamentales de actuación destacan las medidas de regeneración y renovación urbana y rural, así como las ayudas al alquiler de vivienda, que en total absorben casi el 60% del presupuesto. Además de las subvenciones directas (que en el caso del alquiler pueden cubrir hasta el 50 % de la renta mensual, en el caso de jóvenes y mayores de 65 años), el plan tendrá un impacto en términos de actividad y de empleo, ya que los trabajos de rehabilitación y promoción de viviendas para el alquiler movilizarán una inversión de 187,1 millones y permitirán crear cerca de 3.895 puestos de trabajo, según las estimaciones del ministerio.
Al margen de que estas políticas alivien el acceso de las familias a la vivienda, las ayudas darán también mayor impulso al mercado de la vivienda y el stock tardará tiempo en adaptarse a la nueva demanda presionando al alza los precios en el corto plazo.
Pocas alternativas de corto plazo
Otro de los factores que juega a favor de la inversión en vivienda es el incremento de la volatilidad de las alternativas de ahorro con mayor riesgo como la bolsa. Según la mayoría de los expertos, la volatilidad ha llegado para quedarse y muchos inversores han decidido acudir a activos “refugio” para librarse de los vaivenes que se están produciendo en los mercados.
Un indicador de la tendencia a protegerse en un entorno de volatilidad se observa en la cotización de los metales preciosos y en las últimas semanas hemos visto como el precio del oro avanzaba ante temores de una escalada en las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China. Muchos índices bursátiles como los de la bolsa americana cotizan en valores históricos muy altos y ante un mayor nivel de incertidumbre a escala mundial muchos analistas han pasado a modo alerta a pesar del buen momento de la economía a nivel mundial.
El precio de la vivienda se acelera en España pero los contrastes entre disas zonas son cada vez más significativos
Tampoco las expectativas a medio plazo hacen prever grandes cambios en la rentabilidad del ahorro tradicional. Los tipos de interés probablemente subirán de forma más lenta de lo previsto una vez que el repunte actual de la inflación pueda remitir al estabilizarse de nuevo el precio de las materias primas como el petróleo tras el rally de los últimos meses y también si la hasta ahora positiva evolución de la economía mundial se ve amenazada por una escalada proteccionista con la consiguiente desaceleración de la producción china o norteamericana. El discurso sobre la subida de tipos de interés se ha suavizado en relación a los mensajes que tanto la FED y el BCE transmitían hace tan solo unos meses atrás, pero aun considerando la continuidad de un crecimiento robusto de la economía que acelerase una hipotética espiral alcista de precios, entre los que más perderían con la inflación, más allá de que esta propicie un incremento posterior de los tipos de interés, serían quienes han colocado el dinero en productos tradicionales de bajo riesgo como los depósitos y activos de renta fija.
Así, ante la ausencia de alternativas conservadoras atractivas para colocar el dinero, el entorno favorece la vuelta al mercado de la vivienda como valor psicologicamente más seguro para muchos ahorradores, sobre todo en países como España.
Sin riesgo de burbuja, por ahora
No cabe duda de que los inversores están siendo más selectivos con respecto a la etapa previa a la última crisis y que el nuevo bum del mercado inmobiliario se concentra en zonas muy concretas y con unas previsiones más racionales, al tiempo que la nueva vía de negocio del alquiler turístico ha cambiado la morfología del mercado. Además, el nivel de partida de los precios de la vivienda era muy bajo como media a escala nacional y está todavía lejos del alcanzado en pleno ciclo alcista hace diez años2008 (un 35% inferior al registrado en 2007)
Hace un año los niveles de rentabilidad del alquiler se situaban en el 4,8 % en Ourense, casi dos puntos menos
Pero aun así, como el coste de los alquileres sí ha pulverizado los registros previos a la crisis y el incremento del precio de compra de vivienda en 2017 ha sido el mayor en diez años, el propio ministro de Economía ha tenido que salir a la palestra para negar que se esté produciendo una burbuja en el sector inmobiliario y de la construcción, afirmando que lo que hay es una recuperación de los precios y del sector “muy importante para la economía y el empleo”, “lejos” de ser una nueva burbuja inmobiliaria.
Esperemos que la recuperación económica se consolide y que el ritmo de crecimiento del coste de la vivienda se adecúe en última instancia al alza de los salarios, a la estructura demográfica y al potencial real del sector turístico, de ser así no existirá burbuja en un sector que de momento presenta oportunidades selectivas de inversión, también en Galicia.
