Hace algunos años se entendía que es aquel tipo de suelo apto para ser urbanizable, lo cual le daba a los Concellos bastante discrecionalidad a la hora de fijar sus límites. Posteriormente el suelo urbanizable se convirtió en una especie de suelo residual, es decir, todo lo que no fuese suelo urbano o rústico era urbanizable
Este criterio legal supuso que en gran parte del suelo se pudiese construir. Como consecuencia de ello se produjo una liberalización del suelo que, a su vez, dio lugar a la burbuja inmobiliaria cuyas consecuencias todavía hoy padecemos. Un ejemplo es la urbanización construida en Seseña (Toledo) por el promotor llamado “El Pocero”, que se convirtió en una ciudad fantasma, aunque con los años y un ajuste de precios se ha ido ocupando en parte.
Los graves efectos de esa inflación inmobiliaria llevaron al legislador estatal (Ley del Suelo de 2007 y en la actual del 2015) a establecer unos límites básicos a la transformación del suelo rural en suelo urbanizable. El primer límite es que la finalidad de la transformación esté justificada por las necesidades que se han de satisfacer; el segundo, es impedir la especulación; y el tercero, preservar el suelo rural.
En Galicia la Ley del Suelo 2/2016 concreta esos límites al señalar que serán urbanizables los terrenos que, según el Plan de Ordenación, son necesarios para permitir el crecimiento de la población y de la actividad económica o para completar su estructura urbanística. De esta definición se deduce que los Concellos no tienen una discrecionalidad absoluta para determinar que suelo será urbanizable, sino que han de justificar en el Plan la necesidad de urbanizar para atender a las necesidades de crecimiento de la población y de la economía. La falta de justificación de esta necesidad ha dado lugar a varias sentencias del Tribunal Supremo anulando planeamientos de revisión o modificación, como son los casos de Zamora (sentencia de 16 de marzo de 2016) y Ávila (sentencia de 17 de junio de 2015), al afirmar que los Tribunales pueden controlar la coherencia y racionalidad de las previsiones de crecimiento de la población y de la actividad económica, lo cual quiere decir que un Plan no puede declarar urbanizable una gran extensión de terreno para construir miles de viviendas si las previsiones de crecimiento de población son escasas o negativas según las estadísticas del INE o las cifras de empadronamiento del municipio, porque, además de no estar justificado, sería contrario a los principios de sostenibilidad del desarrollo urbano. Por esta razón la Ley del Suelo de Galicia suprimió la tradicional categorización del suelo urbanizable en suelo urbanizable delimitado o inmediato y suelo urbanizable no delimitado o diferido, manteniendo sólo el primero (suelo urbanizable delimitado e inmediato). La exposición de motivos de dicha Ley 2/2016, explica la supresión del no delimitado o diferido porque no parece apropiado otorgar la clasificación de urbanizables a unos terrenos y diferir su ejecución indefinidamente. De esta manera, el plan general de ordenación municipal habrá de contemplar necesariamente la delimitación de los sectores en suelo urbanizable y la determinación de los plazos para la aprobación del planeamiento de desarrollo, con el fin de acreditar que la programada urbanización viene exigida por el crecimiento (demográfico y económico) de la ciudad existente.
