Los bancos deben financiar y las promotoras construir y vender pisos. Si las entidades no ayudan a las familias, no se podrá salir de la crisis, asegura Juan José Yáñez Martínez.
Fadesa fue su primera casa. Juan José Yáñez (A Coruña, 1960) inició su trayectoria profesional como delegado de la compañía en Valladolid y Santa Cruz de Tenerife antes de llegar a las oficinas centrales en A Coruña. Ahí permaneció hasta que en 1998 se convirtió en el gerente y asesor jurídico de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios. Cinco años después asumió la secretaría general de la federación gallega (Feproga) y dio un giro académico a su trayectoria profesional con la dirección de masters y cursos especializados en el sector. Es miembro del comité ejecutivo de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y, desde el pasado noviembre, preside la comisión de asuntos jurídicos. Es el único representante gallego en el órgano y conoce bien los movimientos dados por el sector para intentar superar la crisis. Han buscado aliados en la banca y el primero lo han encontrado en el Santander.
¿Por qué llamaron a la puerta de los bancos?
Uno de los principales problemas de las empresas era la financiación, tanto para iniciar promociones como para darle salida a los stocks. La APCE contactó con diferentes entidades financieras y el Santander fue la primera en aceptar las condiciones. Se compromete a financiar el 100% del nuevo precio a cambio de que los promotores rebajen el precio; el descuento no será superior al 20% porque, de lo contrario, sería vender sobre pérdidas. Ese es el tope, pero cada empresa rebajará lo que considere oportuno en cada caso.
¿No hay mayor margen?
Si el crudo en Oriente Medio se compra a un precio, en la gasolinera no se puede vender por menos porque, entre otros factores, hay que añadir los gastos de transformación. Con la vivienda pasa algo parecido por que al precio del suelo hay que sumarle el precio del material, la mano de obra y todos los gastos que se generan en el proceso de construcción.
¿Cuáles fueron los puntos más complicados en la negociación con el Santander?
Una de los escollos principales fue el establecimiento del precio final, la cantidad que iba a financiar la entidad, porque la situación es diferente en cada comunidad; Galicia, al ser la comunidad costera más barata, había captado muchos compradores que huían de la masificación mediterránea. Otro de los asuntos en los que hubo duras negociaciones fue el de la financiación; el Santander proponía financiar el 80%, pero le hicimos ver que existían familias que no tienen ahorro previo.
Además de los compradores, quién sale más beneficiado: ¿El banco o los promotores?
La promotora consigue cobrar de una vez el dinero. El banco diluye el riesgo, pasando de una empresa a 40 o 80 familias. Llevamos pocos días, pero ya hemos notado que muchas familias se han interesado por esta iniciativa.
Muchos bancos también venden pisos. ¿Es competencia desleal?
Sí. Son entidades que se quedaron con impagados y tienen que ponerlos en el mercado. Por este motivo, es doblemente importante que las entidades financieras dejen que seamos nosotros los que vendamos las viviendas. Los bancos deben financiar y las promotoras construir y vender.
¿Podrían firmarse convenios como el del Santander con las entidades gallegas?
Espero que tanto las dos cajas (Caixanova y Caixa Galicia) como el Banco Pastor puedan asumir iniciativas de este tipo. Aunque no se materialice en la firma oficial de un convenio como el del Santander, es importante que los bancos apuesten por el sector para reactivar la economía y superar la crisis. Cuanto antes se vuelva al cauce de la normalidad, será mejor para todos. Eso sólo es posible si las entidades ayudan a las familias para que compren las viviendas vacías y financian nuevas promociones para recuperar niveles de empleo.
¿En qué medida puede reactivar el mercado en Galicia una medida como ésta?
Galicia tiene sus particularidades: es la zona costera más barata y la comunidad con menor diferencia de precio entre la vivienda protegida y la libre. Estos dos factores hacen que el stock de viviendas no sea muy grande; el minifundismo gallego también ha impedido el desarrollo de gigantescas actuaciones. Al no haber un stock tan grande, que los estudios más fiables estiman en unas 30.000 viviendas vacías, no hay una necesidad tan acuciante.
¿Qué esperan del nuevo Gobierno autonómico?
Estamos muy esperanzados por lo que todo cambio implica. Somos empresarios y no nos metemos en política, lo único que le pedimos a la Administración es agilidad, eficacia y consciencia de las dificultades de nuestro sector, el que más aporta al PIB. Esperamos que con el nuevo Gobierno se pueda modificar o puntualizar algunas medidas adoptadas por el anterior Ejecutivo, y den continuidad a otras medidas pendientes.
Han sido especialmente críticos con las Normas del Hábitat. ¿Qué proponen?
El tiempo nos ha dado la razón y hasta el Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia, que al principio las defendía, mantiene ahora que deben ser modificadas. Estamos elaborando informes con los puntos que consideramos más problemáticos. Son normas que, en algunos casos, no se pueden aplicar y, por tanto, son perjudiciales. Muchos arquitectos municipales nos han dado la razón y la mejor prueba de lo que defendemos es que la Federación Galega de Municipios e Provincias la ha impugnado.
¿Y las medidas para la protección del litoral?
Somos los primeros en proteger y ordenar el litoral. Exigimos equipamientos, infraestructuras, dotaciones y zonas verdes; eso no lo discute nadie. Una cosa es cumplir las exigencias y otra muy distinta no permitir hacer nada en la franja costera. Entre el proteccionismo y la paralización hay un abismo.
¿Por qué llamaron a la puerta de los bancos?
Uno de los principales problemas de las empresas era la financiación, tanto para iniciar promociones como para darle salida a los stocks. La APCE contactó con diferentes entidades financieras y el Santander fue la primera en aceptar las condiciones. Se compromete a financiar el 100% del nuevo precio a cambio de que los promotores rebajen el precio; el descuento no será superior al 20% porque, de lo contrario, sería vender sobre pérdidas. Ese es el tope, pero cada empresa rebajará lo que considere oportuno en cada caso.
¿No hay mayor margen?
Si el crudo en Oriente Medio se compra a un precio, en la gasolinera no se puede vender por menos porque, entre otros factores, hay que añadir los gastos de transformación. Con la vivienda pasa algo parecido por que al precio del suelo hay que sumarle el precio del material, la mano de obra y todos los gastos que se generan en el proceso de construcción.
¿Cuáles fueron los puntos más complicados en la negociación con el Santander?
Una de los escollos principales fue el establecimiento del precio final, la cantidad que iba a financiar la entidad, porque la situación es diferente en cada comunidad; Galicia, al ser la comunidad costera más barata, había captado muchos compradores que huían de la masificación mediterránea. Otro de los asuntos en los que hubo duras negociaciones fue el de la financiación; el Santander proponía financiar el 80%, pero le hicimos ver que existían familias que no tienen ahorro previo.
Además de los compradores, quién sale más beneficiado: ¿El banco o los promotores?
La promotora consigue cobrar de una vez el dinero. El banco diluye el riesgo, pasando de una empresa a 40 o 80 familias. Llevamos pocos días, pero ya hemos notado que muchas familias se han interesado por esta iniciativa.
Muchos bancos también venden pisos. ¿Es competencia desleal?
Sí. Son entidades que se quedaron con impagados y tienen que ponerlos en el mercado. Por este motivo, es doblemente importante que las entidades financieras dejen que seamos nosotros los que vendamos las viviendas. Los bancos deben financiar y las promotoras construir y vender.
¿Podrían firmarse convenios como el del Santander con las entidades gallegas?
Espero que tanto las dos cajas (Caixanova y Caixa Galicia) como el Banco Pastor puedan asumir iniciativas de este tipo. Aunque no se materialice en la firma oficial de un convenio como el del Santander, es importante que los bancos apuesten por el sector para reactivar la economía y superar la crisis. Cuanto antes se vuelva al cauce de la normalidad, será mejor para todos. Eso sólo es posible si las entidades ayudan a las familias para que compren las viviendas vacías y financian nuevas promociones para recuperar niveles de empleo.
¿En qué medida puede reactivar el mercado en Galicia una medida como ésta?
Galicia tiene sus particularidades: es la zona costera más barata y la comunidad con menor diferencia de precio entre la vivienda protegida y la libre. Estos dos factores hacen que el stock de viviendas no sea muy grande; el minifundismo gallego también ha impedido el desarrollo de gigantescas actuaciones. Al no haber un stock tan grande, que los estudios más fiables estiman en unas 30.000 viviendas vacías, no hay una necesidad tan acuciante.
¿Qué esperan del nuevo Gobierno autonómico?
Estamos muy esperanzados por lo que todo cambio implica. Somos empresarios y no nos metemos en política, lo único que le pedimos a la Administración es agilidad, eficacia y consciencia de las dificultades de nuestro sector, el que más aporta al PIB. Esperamos que con el nuevo Gobierno se pueda modificar o puntualizar algunas medidas adoptadas por el anterior Ejecutivo, y den continuidad a otras medidas pendientes.
Han sido especialmente críticos con las Normas del Hábitat. ¿Qué proponen?
El tiempo nos ha dado la razón y hasta el Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia, que al principio las defendía, mantiene ahora que deben ser modificadas. Estamos elaborando informes con los puntos que consideramos más problemáticos. Son normas que, en algunos casos, no se pueden aplicar y, por tanto, son perjudiciales. Muchos arquitectos municipales nos han dado la razón y la mejor prueba de lo que defendemos es que la Federación Galega de Municipios e Provincias la ha impugnado.
¿Y las medidas para la protección del litoral?
Somos los primeros en proteger y ordenar el litoral. Exigimos equipamientos, infraestructuras, dotaciones y zonas verdes; eso no lo discute nadie. Una cosa es cumplir las exigencias y otra muy distinta no permitir hacer nada en la franja costera. Entre el proteccionismo y la paralización hay un abismo.
