El sector inmobiliario ha encontrado en la rehabilitación una tabla a la que agarrarse cuando el mar está más embravecido. La burbuja del cemento y los excesos del pasado ya no sirven como excusa. Los arquitectos apuestan por una estrategia global de rehabilitación, que vaya más allá de las ayudas puntuales para fachadas o ascensores.
Es un reto que va más allá de lo meramente creativo. Intervenir sobre un edificio construido puede ser, según los arquitectos, algo más complejo que diseñar nuevos espacios. El pasado condiciona y las normativas aumentan las restricciones. La burocracia pone coto a la flexibilidad, las licencias frenan las ansias de los informes técnicos, y los proyectos que salen de los despachos de arquitectura sufren podas que en otros tiempos serían impensables.
Las normativas de habitabilidad fijan las reglas del juego, pero los profesionales buscan siempre la posibilidad de que existan excepciones que permitan incumplir esa norma. Retuercen las líneas para cuadrar los tamaños mínimos de cada estancia, encajan los sistemas tradicionales con tecnologías vanguardias para lograr el mejor aislamiento térmico y acústico, juegan con los materiales para optimizar la habitabilidad y retuercen las cuentas para robar superficie útil allá donde parecía imposible.
La eficiencia energética no es una obsesión, pero casi. Crear espacios que permitan rebajar la factura eléctrica o minimizar el gasto en calefacción ha dejado de ser una prioridad para convertirse en una obligación. El primer ahorro en edificios rehabilitados viene de serie; el consumo de energía en la fabricación y transporte de materiales es menor porque, para lo bueno y para lo malo, no se parte de cero.
Intervenir sobre un espacio que ya existe obliga a acomodar la realidad construida a las necesidades creadas o demandadas por sus habitantes, siempre cumpliendo con las normativas vigentes. El confort de los usuarios choca a veces con las limitaciones que imponen los informes técnicos, y ahí tiene que mediar el profesional para conseguir un solución de consenso que mejores la habitabilidad sin atentar contra la norma establecida.
La realidad puede ser mucho más cruel de lo que pintan los planos de un estudio de arquitectura; está salpicada de alquileres de renta antigua, viviendas sociales construidas hace más de medio siglo, casas sin cuartos de baño, escaleras estrechas, edificios sin ascensor, habitantes envejecidos y propietarios con limitaciones económicas que impiden afrontar esas intervenciones integrales que imagina en sus primeros esbozos cualquier profesional recién salido de la facultad.
El punto de encuentro con la realidad puede estar más distante de los que marcan los manuales y sólo la experiencia determina en que casos compensa el desplazamiento.
búsqueda de SOLUCIONES
Los arquitectos le dan vueltas y buscan soluciones. El congreso Patorreb, que reunió el mes pasado a centenares de profesionales en Santiago de Compostela, evidenció la apuesta por la rehabilitación bajo los principios de calidad y sostenibilidad. Es necesaria una apuesta clara y decidida por la rehabilitación, combinada con un crecimiento controlado para dar respuesta a la demanda real de la vivienda nueva donde sea precio, siempre con un precio razonable, y optando por el alquiler, apunta Jorge Duarte, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia. El COAG se muestra partidario de mejorar las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética de las viviendas de un modo global, frente a las ayudas puntuales para calderas, ventanas o ascensores.
No siempre es fácil encajar la normativa con las rehabilitaciones en edificaciones construidas porque los criterios establecidos en el debate teórico no siempre se corresponden cuando llega el momento de trasladarlo a la práctica. Cada caso es diferente y, al margen de excepciones que permitan incumplir la norma, los arquitectos tienen que experimentar y buscar alternativas nunca previstas. Lo hacen siempre aplicando un rigor técnico que, casi siempre, va ligado al sentido común; la actitud sensata no está reñida con el espíritu creativo ni con el respecto a la historia de los edificios.
Y todo hay que hacerlo bajo el paraguas del bajo coste. El chaparrón de la crisis no amaina y la tormenta desatada por la explosión de la burbuja inmobiliaria deja una mapa plagado de nubarrones.
Los que hace años aspiraban a cambiar de vivienda se conforman, si la economía doméstica lo permite, con mejorar la que habitan y renovar alguna estancia.
Los proyectos no van mas allá de la reforma de una cocina, el cambio de un cuarto de baño o la instalación de un ascensor. Las licencias de rehabilitación aumentan, mientras los visados para nueva construcción esperan a que pase el temporal.
La mayoría de las casas de los 80 necesitan reformas
El terreno mejor abonado para la rehabilitación está en los cascos históricos. La pasividad de muchos propietarios obliga a los técnicos municipales a tomar la iniciativa y ordenar obras urgentes para garantizar la conservación de las estructuras que encuentran dañadas. Una inspección visual basta en la mayoría de los casos para detectar grietas en las medianeras, fisuras en las chimeneas o filtraciones de humedad en las escaleras. Pero el catálogo de mejoras realizables en las viviendas es muy amplio: instalación eléctrica, fontanería, gas, bajantes, canalones, forjados, desprendimientos o carpinterías exteriores.
Siguiendo la estela marcada en años anteriores por ciudades como Santiago o Pontevedra, el casco histórico de Lugo se sube al carro de la rehabilitación. Más de un centenar de proyectos arquitectónicos recibieron luz verde en el último año para acometer reformas en inmuebles ubicados dentro de la muralla. La mayoría de las licencias de obra mayor corresponde a trabajos que afectan a la estructura de los edificios, fachadas y cubiertas.
En la ciudad de Ourense hay casi doscientos inmuebles a los que el concello les ha abierto un expediente de disciplina urbanística, instando a los propietarios a que acometan las obras necesarias para cumplir con las condiciones de seguridad y habitabilidad.
El corazón histórico de las localidades necesita un chequeo y un tratamiento, pero otros órganos vitales de la ciudad también acusan el desgaste. Los barrios sociales construidos en las urbes gallegas pasan de la cuarentena y acusan la edad, pero también otros edificios nacidos en plena fase expansiva.
un caso simbólico
Un ejemplo paradigmático está en pleno centro de A Coruña. Es un caso simbólico porque es el edificio más alto de Galicia, con 119 metros. La Torre Hercón, levantada entre 1973 y 1975, está cubierta de andamios. El paso de los años, el salitre y el mal tiempo han castigado la torre hasta un punto en el que se hizo inaplazable la rehabilitación de la estructura y cornisa del edificio. No es algo extraordinario, son los trabajos habituales en edificios con estructura de hormigón construidos hace más de tres décadas, apuntan desde Reycons, la empresa encargada de las obras. Los técnicos han diagnosticado desprendimiento de cascotes, corrosión en la armadura y problemas de permeabilidad.
Es un caso simbólico, pero no aislado. El 68% de las viviendas de protección oficial construidas en Galicia antes de los años 80 deben de ser rehabilitadas para corregir las deficiencias que presentan los forjados de estos edificios, según un estudio dirigido por Jorge Aragón, profesor del departamento de Estructuras de la Escuela de Arquitectura de A Coruña. Sólo un 5% de las deficiencias son consideradas graves y el 1,5% muy graves, pudiendo obligar al derribo de las viviendas.
El informe es el resultado del trabajo de medio centenar de arquitectos que, durante más de 11 años, inspeccionaron 18.000 viviendas en más de ochocientos edificios. Realizaron un trabajo preventivo porque, según apuntan en el documento, el objetivo es evitar errores similares en el futuro. Aunque las más habituales son las deficiencias en los forjados, las reparaciones más frecuentes en estas viviendas de protección oficial afectan a fachadas y cubiertas. Quizás porque son los daños más visibles.
El otro punto débil está en los ascensores. Más de la mitad de las solicitudes que reciben las oficinas de rehabilitación de los ayuntamientos corresponden a la instalación de elevadores; la creciente demanda responde, en muchos casos, a la convocatoria de ayudas municipales para personas con problemas de accesibilidad. Hay concellos que cubren hasta el 50% del coste de los ascensores, con un tope de 5.000 euros, y complementan el apoyo económico de asistencia técnica para fomentar la rehabilitación.
Cada ayuntamiento fija en una ordenanza los criterios que priorizará y, tras recibir la documentación aportada en la solicitud de ayuda, los técnicos municipales realizan una inspección antes de realizar las obras. Finalizados los trabajos, los propietarios de los inmuebles deben presentar las facturas correspondientes para que la Administración efectúe el pago correspondiente a la subvención.
Algunas ciudades han delimitado zonas como objetivos del plan de rehabilitación, que habitualmente están formadas por grupos de viviendas que han cumplido los 50 años y necesitan reformar para pasar la inspección técnica. Ofrecen a los propietarios a fondo perdido que cubren hasta un 80% del proyecto, que en la mayor parte de los casos incide en la mejora de los elementos comunes, la edificabilidad y el acondicionamiento térmico y acústico.
Hay otros casos en los que, sin pasar esa barrera de los cincuenta años, las reformas son ineludible. El barrio compostelano de Vista Alegre ha aprovechado la declaración como Área de Rehabilitación Integral para las 752 viviendas construidas en este polígono entre los años 1970 y 1987.
Dos tercios de las viviendas, los 35 bloque construidos en las primeras fases, no disponían de ascensores y sus propietarios llevaban tiempo demandando una solución. El programa de rehabilitación ha servido para instalar ascensores exteriores, en el hueco de las escaleras no había espacio para su ubicación, y para introducir mejoras en la cubierta, las fachadas y otros servicios básicos.
Las normativas de habitabilidad fijan las reglas del juego, pero los profesionales buscan siempre la posibilidad de que existan excepciones que permitan incumplir esa norma. Retuercen las líneas para cuadrar los tamaños mínimos de cada estancia, encajan los sistemas tradicionales con tecnologías vanguardias para lograr el mejor aislamiento térmico y acústico, juegan con los materiales para optimizar la habitabilidad y retuercen las cuentas para robar superficie útil allá donde parecía imposible.
La eficiencia energética no es una obsesión, pero casi. Crear espacios que permitan rebajar la factura eléctrica o minimizar el gasto en calefacción ha dejado de ser una prioridad para convertirse en una obligación. El primer ahorro en edificios rehabilitados viene de serie; el consumo de energía en la fabricación y transporte de materiales es menor porque, para lo bueno y para lo malo, no se parte de cero.
Intervenir sobre un espacio que ya existe obliga a acomodar la realidad construida a las necesidades creadas o demandadas por sus habitantes, siempre cumpliendo con las normativas vigentes. El confort de los usuarios choca a veces con las limitaciones que imponen los informes técnicos, y ahí tiene que mediar el profesional para conseguir un solución de consenso que mejores la habitabilidad sin atentar contra la norma establecida.
La realidad puede ser mucho más cruel de lo que pintan los planos de un estudio de arquitectura; está salpicada de alquileres de renta antigua, viviendas sociales construidas hace más de medio siglo, casas sin cuartos de baño, escaleras estrechas, edificios sin ascensor, habitantes envejecidos y propietarios con limitaciones económicas que impiden afrontar esas intervenciones integrales que imagina en sus primeros esbozos cualquier profesional recién salido de la facultad.
El punto de encuentro con la realidad puede estar más distante de los que marcan los manuales y sólo la experiencia determina en que casos compensa el desplazamiento.
búsqueda de SOLUCIONES
Los arquitectos le dan vueltas y buscan soluciones. El congreso Patorreb, que reunió el mes pasado a centenares de profesionales en Santiago de Compostela, evidenció la apuesta por la rehabilitación bajo los principios de calidad y sostenibilidad. Es necesaria una apuesta clara y decidida por la rehabilitación, combinada con un crecimiento controlado para dar respuesta a la demanda real de la vivienda nueva donde sea precio, siempre con un precio razonable, y optando por el alquiler, apunta Jorge Duarte, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia. El COAG se muestra partidario de mejorar las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética de las viviendas de un modo global, frente a las ayudas puntuales para calderas, ventanas o ascensores.
No siempre es fácil encajar la normativa con las rehabilitaciones en edificaciones construidas porque los criterios establecidos en el debate teórico no siempre se corresponden cuando llega el momento de trasladarlo a la práctica. Cada caso es diferente y, al margen de excepciones que permitan incumplir la norma, los arquitectos tienen que experimentar y buscar alternativas nunca previstas. Lo hacen siempre aplicando un rigor técnico que, casi siempre, va ligado al sentido común; la actitud sensata no está reñida con el espíritu creativo ni con el respecto a la historia de los edificios.
Y todo hay que hacerlo bajo el paraguas del bajo coste. El chaparrón de la crisis no amaina y la tormenta desatada por la explosión de la burbuja inmobiliaria deja una mapa plagado de nubarrones.
Los que hace años aspiraban a cambiar de vivienda se conforman, si la economía doméstica lo permite, con mejorar la que habitan y renovar alguna estancia.
Los proyectos no van mas allá de la reforma de una cocina, el cambio de un cuarto de baño o la instalación de un ascensor. Las licencias de rehabilitación aumentan, mientras los visados para nueva construcción esperan a que pase el temporal.
La mayoría de las casas de los 80 necesitan reformas
El terreno mejor abonado para la rehabilitación está en los cascos históricos. La pasividad de muchos propietarios obliga a los técnicos municipales a tomar la iniciativa y ordenar obras urgentes para garantizar la conservación de las estructuras que encuentran dañadas. Una inspección visual basta en la mayoría de los casos para detectar grietas en las medianeras, fisuras en las chimeneas o filtraciones de humedad en las escaleras. Pero el catálogo de mejoras realizables en las viviendas es muy amplio: instalación eléctrica, fontanería, gas, bajantes, canalones, forjados, desprendimientos o carpinterías exteriores.
Siguiendo la estela marcada en años anteriores por ciudades como Santiago o Pontevedra, el casco histórico de Lugo se sube al carro de la rehabilitación. Más de un centenar de proyectos arquitectónicos recibieron luz verde en el último año para acometer reformas en inmuebles ubicados dentro de la muralla. La mayoría de las licencias de obra mayor corresponde a trabajos que afectan a la estructura de los edificios, fachadas y cubiertas.
En la ciudad de Ourense hay casi doscientos inmuebles a los que el concello les ha abierto un expediente de disciplina urbanística, instando a los propietarios a que acometan las obras necesarias para cumplir con las condiciones de seguridad y habitabilidad.
El corazón histórico de las localidades necesita un chequeo y un tratamiento, pero otros órganos vitales de la ciudad también acusan el desgaste. Los barrios sociales construidos en las urbes gallegas pasan de la cuarentena y acusan la edad, pero también otros edificios nacidos en plena fase expansiva.
un caso simbólico
Un ejemplo paradigmático está en pleno centro de A Coruña. Es un caso simbólico porque es el edificio más alto de Galicia, con 119 metros. La Torre Hercón, levantada entre 1973 y 1975, está cubierta de andamios. El paso de los años, el salitre y el mal tiempo han castigado la torre hasta un punto en el que se hizo inaplazable la rehabilitación de la estructura y cornisa del edificio. No es algo extraordinario, son los trabajos habituales en edificios con estructura de hormigón construidos hace más de tres décadas, apuntan desde Reycons, la empresa encargada de las obras. Los técnicos han diagnosticado desprendimiento de cascotes, corrosión en la armadura y problemas de permeabilidad.
Es un caso simbólico, pero no aislado. El 68% de las viviendas de protección oficial construidas en Galicia antes de los años 80 deben de ser rehabilitadas para corregir las deficiencias que presentan los forjados de estos edificios, según un estudio dirigido por Jorge Aragón, profesor del departamento de Estructuras de la Escuela de Arquitectura de A Coruña. Sólo un 5% de las deficiencias son consideradas graves y el 1,5% muy graves, pudiendo obligar al derribo de las viviendas.
El informe es el resultado del trabajo de medio centenar de arquitectos que, durante más de 11 años, inspeccionaron 18.000 viviendas en más de ochocientos edificios. Realizaron un trabajo preventivo porque, según apuntan en el documento, el objetivo es evitar errores similares en el futuro. Aunque las más habituales son las deficiencias en los forjados, las reparaciones más frecuentes en estas viviendas de protección oficial afectan a fachadas y cubiertas. Quizás porque son los daños más visibles.
El otro punto débil está en los ascensores. Más de la mitad de las solicitudes que reciben las oficinas de rehabilitación de los ayuntamientos corresponden a la instalación de elevadores; la creciente demanda responde, en muchos casos, a la convocatoria de ayudas municipales para personas con problemas de accesibilidad. Hay concellos que cubren hasta el 50% del coste de los ascensores, con un tope de 5.000 euros, y complementan el apoyo económico de asistencia técnica para fomentar la rehabilitación.
Cada ayuntamiento fija en una ordenanza los criterios que priorizará y, tras recibir la documentación aportada en la solicitud de ayuda, los técnicos municipales realizan una inspección antes de realizar las obras. Finalizados los trabajos, los propietarios de los inmuebles deben presentar las facturas correspondientes para que la Administración efectúe el pago correspondiente a la subvención.
Algunas ciudades han delimitado zonas como objetivos del plan de rehabilitación, que habitualmente están formadas por grupos de viviendas que han cumplido los 50 años y necesitan reformar para pasar la inspección técnica. Ofrecen a los propietarios a fondo perdido que cubren hasta un 80% del proyecto, que en la mayor parte de los casos incide en la mejora de los elementos comunes, la edificabilidad y el acondicionamiento térmico y acústico.
Hay otros casos en los que, sin pasar esa barrera de los cincuenta años, las reformas son ineludible. El barrio compostelano de Vista Alegre ha aprovechado la declaración como Área de Rehabilitación Integral para las 752 viviendas construidas en este polígono entre los años 1970 y 1987.
Dos tercios de las viviendas, los 35 bloque construidos en las primeras fases, no disponían de ascensores y sus propietarios llevaban tiempo demandando una solución. El programa de rehabilitación ha servido para instalar ascensores exteriores, en el hueco de las escaleras no había espacio para su ubicación, y para introducir mejoras en la cubierta, las fachadas y otros servicios básicos.
