En semanas pasadas analizamos el carácter abusivo de dos tipos de cláusulas: por un lado, las cláusulas que le imponían al prestatario la obligación de soportar todos los gastos por la constitución del préstamo hipotecario, esto es, honorarios de notaría, registro, gestoría y tasación y, por otro lado, las llamadas cláusulas cero, que operaban de forma similar a las ya conocidas cláusulas suelo, impidiéndole al prestatario beneficiarse del euríbor negativo.
Hoy vamos a analizar otro tipo de cláusulas que se insertan en los contratos de préstamo hipotecario y que establecen el pago de una comisión de apertura, normalmente en base a un porcentaje del capital total de préstamo y muchas veces con un importe mínimo.
Hasta hace poco, la comisión de apertura había sido considerada abusiva por muchos tribunales. Sin embargo, otros cuestionaban la abusividad de la misma, lo que hizo llegar la cuestión al Tribunal Supremo, en adelante TS, pronunciándose por primera vez sobre su validez en 2019, y posteriormente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en adelante, TJUE.
Así, el TJUE dictaminó que para que la cláusula sea válida, debe superar los controles de transparencia, siendo el juez nacional el encargado de valorar en cada caso si la cláusula es clara y comprensible y comprobando que el consumidor ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone su pago.
El 29 de mayo de 2023, el TS dicta su primera sentencia aplicando los criterios fijados por el TJUE, de la que podemos extraer la conclusión de que, si bien es necesario valorar la cláusula de comisión de apertura caso a caso, existen unas condiciones para determinar si se cumple o no con la transparencia necesaria:
- No existe solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.
- La entidad financiera ha suministrado la información obligatoria conforme a la normativa nacional y la ha incluido en su oferta o publicidad previa en relación con el tipo de contrato suscrito.
- Debe valorarse con especial atención la postura de un consumidor medio en relación a una cláusula de este tipo, en la medida en que estipula el pago íntegro de una cantidad sustancial desde el momento de la concesión del préstamo o crédito.
- La cláusula figura en el contrato de manera individualizada en relación con otros pactos y condiciones, sus términos están resaltados, supone un pago único inicial y cuyo coste es fácilmente comprensible, ya que está predeterminado e indicado numéricamente.
- Los prestatarios supieron de su cobro en la misma fecha, puesto que se detrajo del total dispuesto.
- Se incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.
- Respecto de la proporcionalidad del importe, según las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, dicho coste oscila entre 0,25% y 1,50%, por lo que debe encontrarse entre dichos baremos.
Por lo tanto, si no se cumple alguna de las condiciones anteriores (unas más subjetivas y otras más objetivas), se podrá reclamar la declaración de nulidad por falta de transparencia de la cláusula que establezca la comisión de apertura, solicitando la restitución de los importes abonados por tal concepto.
