La reforma de la plusvalía municipal da al contribuyente la posibilidad de elegir el método de cálculo de la base imponible que le resulte más favorable cuando obtenga un incremento del valor de suelo en un venta. Hacienda dio ejemplos de situaciones en las que sería más conveniente tributar por la plusvalía real y otras en las que sería mejor el resultado con el método objetivo.
Plusvalía real superior a la estimación objetiva. Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo. Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60% de 40.000, es decir, 24.000 euros.
Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con 4 años de intervalo entre la compra y venta), de lo que resultaría 10.200 euros. En este caso, se elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la real de 24.000, a la que habría que aplicar el gravamen establecido por el ayuntamiento y que la ley fija en el 30% como máximo.
Plusvalía real inferior a la estimación objetiva. Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al de construcción, la plusvalía real que se imputará será del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros. Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros.
