Desde el año 2013 la tendencia en la compra de vivienda en Ourense ha cambiado por completo y los pisos de segunda mano han ganado terreno a costa de las transacciones de vivienda nueva.
Los datos del Instituto Nacional de Estadística no dejan lugar a dudas: la venta de viviendas en Ourense sigue en una situación impensable en vísperas de la crisis. En medio de ese escenario cruento hay una modalidad que está creciendo: son los pisos de segunda mano, más atractivos para los compradores, pero también para los inversores. En el año 2015 se vendieron en la provincia 1.259 viviendas, de las que únicamente 390 eran a estrenar, mientras que 869 eran ya usadas. La gráfica de las operaciones formalizadas el año pasado dejan bien a las claras que la venta de vivienda nueva va cada vez a menos, y la usada hace el camino inverso.
También los datos del Ministerio de Fomento coinciden con las cifras aportadas por el INE y en el caso de Galicia, dentro del apartado de vivienda libre, el reparto en 2015 también estuvo desequilibrado entre viviendas nuevas (las menos), con 2.651 compraventas; y usadas (la mayor parte), con 11.443. Por su parte, las transacciones de viviendas protegidas también se centraron en vivienda usada (349), con un mayor número que las nuevas (176).
Detrás de esta situación está la opción de adquirir una vivienda usada, incluso con mucha antigüedad, a bajo precio, reformarla y poner de nuevo en el mercado del alquiler, con lo que el propietario obtiene una renta mensual interesante. Es decir, la vivienda como inversión. La pregunta es si en estos momentos la vivienda nueva o usada puede ser un producto sustitutivo de determinados productos financieros y otorgar mayor rentabilidad.
Un estudio que acaba de publicar Bankinter indica que “la ausencia de alternativas de inversión (excepto la renta variable) y la ausencia de inflación configuran un contexto de mercado en el que la inversión en vivienda puede proporcionar una rentabilidad bruta cercana a 4,0%, lo que reforzará la demanda siempre que no se produzcan cambios en la legislación que generen mayor incertidumbre en el alquiler”.
DISPONIBILIDAD
Según los expertos el perfil de un eventual inversor en este tipo de producto inmobiliario es un ahorrador que dispone de liquidez suficiente para adquirir un piso, generalmente a buen precio, reformarlo y alquilarlo para que comience el retorno de la inversión en forma de renta mensual que paga el inquilino.
En realidad, además de que la vivienda pueda ser una inversión rentable, se eliminarían los grandes excedentes que existen en la actualidad y se mejorarían espacios urbanos que en la actualidad tienen un deficiente estado de conservación.
Benito Iglesias, presidente de los empresarios inmobiliarios defiende que hay que “mejorar el estado de conservación, la accesibilidad, la calidad, la sostenibilidad y la eficiencia energética de nuestro parque de viviendas”.
Otro de los valores que sitúan a la vivienda de segunda mano como un valor a tener en cuenta es el precio, aunque Ourense aguanta el tipo ya que “es la provincia de toda España donde menos se ha corregido el precio de la vivienda usada desde el 2007 hasta el primer trimestre del 2016; en total un 24% con precio medio provincial de 1.250 euros frente a los 1.583 euros de precio medio estatal y los 1.442 euros de precio medio en el conjunto de nuestra comunidad Galicia”. Así lo especifica un informe de Fegein, la federación de empresarios inmobiliarios de Galicia.
Ahora bien, son pisos siempre sin ascensor, de entre 2 y 3 habitaciones con cocina, baño y salón, y que necesitan reformas considerables sobre todo en sanitarios y servicios centrales como calefacción, eléctrico y pintura, como reconoce la citada organización patronal.
CANTIDADES
Se estima que el parque de viviendas de segunda mano que está a la venta en Ourense es de 5.000, dispersas pro toda la provincia. Fegein calcula que en el área de Ourense, que abarca el casco urbano, Barbadas, Pereiro, y San Cibrao hay 3.750 unidades. La segunda área provincial con más vivienda usada a la venta está en O Ribeiro y Carballiño, con 400. Sin embargo, la opción de comprar como inversión para después alquilar se da más en la ciudad que en las villas, con menor demanda por tener menos masa crítica.
¿Y cuáles son los precios que rigen para este tipo de operaciones? El sector explica que las zonas más económicas “y preferidas por los nuevos inversores para ponerlas en el mercado de alquiler después de unas leves reformas pueden oscilar entre los 150 y los 250 euros mensuales”.
Por lo que respecta al precio medio de la vivienda usada en Ourense se da la cifra de 1.250 euros metro cuadrado, con un 24% de bajada en los últimos ocho años. Por otra parte, la opción de invertir en vivienda usada para luego ponerla en el mercado del alquiler coincide con una tendencia creciente: el mercado registra más alquileres que ventas de propiedades inmobiliarias.
A su vez este hecho estaría en relación a un nuevo modelo social, con personas que viven solas o parejas con pocos hijos. Pero también tiene que ver con la realidad económica actual: precariedad en el empleo, poco ahorro o imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios precisamente por falta de solvencia.
