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El mercado de la vivienda se reconstruye 

José Antonio Cachaza Lamas | 07 de octubre de 2018

En lo que respecta a Galicia, todas las agencias de tasación coinciden en otorgarle un modesto avance

Hace ya tiempo que muchas urbanizaciones que quedaron a medio terminar antes de la crisis han retomado su construcción. Las ciudades dormitorio que ejemplificaron el fiasco del ladrillo hace 10 años, están retirando los últimos carteles de “se vende”. El otrora denostado enclave urbanístico de Seseña en la provincia de Toledo, uno de los exponentes del ladrillazo,  ya tiene vida, y es que las áreas periféricas de las grandes ciudades han disparado sus precios ante el incremento de demanda.

Cogiendo datos de diferentes tasadoras y portales inmobiliarios, los mayores incrementos del precio ya no solo se corresponden con el centro de Madrid o Barcelona, sino que muchas capitales presentan ya avances interanuales por encima del 10%, pero sobre todo destaca el fuerte avance en áreas periféricas de las grandes ciudades. Barrios como Vicálvaro, Villaverde o Ciudad Lineal en Madrid, Rascanya y Camins del Grau en Valencia  o San Andreu en la periferia norte de Barcelona, se sitúan entre el 25% y el 15% de encarecimiento del metro cuadrado. El fenómeno también se observa en áreas residenciales y dormitorio del entorno de  Sevilla o Bilbao por citar otros ejemplos. 

Según Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda en España se incrementó un 4,5% interanual tomando los datos del primer semestre de este año. Son ya tres años de subidas continuas y al margen de Madrid y Barcelona, provincias costeras y turísticas como Baleares y Málaga son las que más han incrementado los precios de la vivienda.

Cogiendo como otro ejemplo las estadísticas elaboradas por Tinsa, los precios han seguido subiendo con fuerza tras el verano y mantienen entre julio y septiembre el 5% de avance registrado en el primer semestre.  Este estudio señala que siete capitales de provincia se revalorizaron por encima del 10% en el último año. Madrid, Pamplona, Alicante y Palma de Mallorca lideran el ranking con datos del tercer trimestre recién concluido. Sólo se siguen registrando descensos interanuales de relevancia en ciudades del interior y pequeñas como Teruel, aunque también está Ourense en este grupo de cola con descensos en torno al 9%.

En todo caso, el avance de precios es generalizado y se percibe en todas las comunidades autónomas que, con la única excepción de Cantabria, han registrado variaciones positivas del precio en el último año.

En lo que respecta a Galicia, todos los portales y agencias de tasación coinciden en otorgarle un modesto avance o incluso  una tendencia al estancamiento de los precios de la vivienda, aunque los contrastes entre el interior y la costa son significativos. El repunte en algunas zonas del área de Vigo y de determinadas áreas de costa, en línea con el dinamismo observado a nivel nacional, no logran compensar el lento avance y los descensos en otras zonas de la Comunidad.


EL ALQUILER NO SE FRENA


Si desde hace dos años la noticia es el fuerte aumento del precio de los alquileres, de momento no puede hablarse todavía de ralentización de este mercado. También según los informes de distintas tasadoras, el alquiler también sigue en ascenso y la rentabilidad se ha disparado entre un 6% y un 8% en los últimos meses, con cada vez más protagonismo de las    ciudades de mediano tamaño, al tiempo que Madrid y Barcelona ya agotan su recorrido en este sentido por el importante aumento de los precios de compraventa en comparación con los de alquiler. A nivel nacional, el precio medio de la vivienda en alquiler se situó en los 832 euros, un 9% más que hace un año. Por Comunidades, los mayores incrementos del precio del alquiler se registraron principalmente en territorios  de costa como Canarias, Baleares o Murcia.

El porcentaje de vivienda alquilada para residencia habitual sobre el total sigue subiendo año tras año, aunque todavía es muy inferior al de otros países del entorno europeo. Como ejemplo se cita siempre a Alemania, cuyo porcentaje se acerca al 50%, más del doble que España, que no llega al 25% y el cual hace apenas una década no sobrepasaba el 20%.

Por otro lado, se ha intensificado el fenómeno de la gentrificación de los espacios urbanos más céntricos de las grandes ciudades, con especial impacto en los cascos históricos. Esta tendencia implica un proceso de transformación de espacios urbanos céntricos, en muchas ocasiones deteriorados o en claro declive que, a partir de planes de rehabilitación, logran un alto atractivo residencial que automáticamente provoca un aumento de los alquileres o del coste habitacional en estos espacios. La consecuencia es una rotación de población residente en la cual los habitantes tradicionales abandonan el barrio y se trasladan a espacios más periféricos, de ahí una de las causas del incremento progresivo en una segunda ola, como ahora se aprecia, del precio de la vivienda y los alquileres en los barrios más alejados. El espacio céntrico se ve ocupado por la inversión de grandes fondos y por clases sociales con mayor capacidad económica, en muchos casos viviendo en régimen de alquiler o adquiriendo los inmuebles para destinarlos al turismo. De hecho el alquiler turístico ha experimentado un bum espectacular y ha alterado el modelo de vida que se respiraba en el centro de muchas ciudades con la consiguiente reconfiguración de los servicios

El alquiler también sigue en ascenso y la rentabilidad se ha disparado entre un 6% y un 8% en los últimos meses

En lo que respecta a Galicia, en este apartado del alquiler sí parece apuntarse a esta tendencia con avances también continuos y por encima del 10% interanual a lo largo de este año, según varios estudios, claramente por encima de la media nacional. También el alquiler turístico tiene una gran repercusión en nuestra Comunidad y como ejemplo cabe mencionar las dificultades de colectivos como estudiantes para encontrar piso para este curso que comienza.


EL MERCADO HIPOTECARIO JUEGA A FAVOR


A pesar de que  el Euribor parece haber tocado fondo hace unos meses y ahora toca cierta normalización al alza de los tipos del interés, esta será muy gradual y poco significativa hasta 2020. Así, de momento el crédito sigue siendo barato y la prolongación del ciclo de crecimiento económico ha hecho ganar musculo a la capacidad de endeudamiento de la población española. En este contexto, y aunque según Sociedad de Tasación, se necesitan de media 7,7 años de sueldo íntegro para poder comprar un piso, las hipotecas han disparado en número su contratación después del verano. No tanto por la seguridad que proporcionan unos sueldos todavía en lenta recuperación, sino por la mayor estabilidad laboral y la mejora media de la evaluación del riesgo por parte de las entidades financieras para aquellos grupos que empiezan a acumular una mayor antigüedad en el empleo y asoman la cabeza al fin de la crisis.    

La firma de hipotecas sobre viviendas volvió a crecer con fuerza en julio, cuando se disparó un 14,6% interanual

La firma de hipotecas sobre viviendas volvió a crecer con fuerza en julio, cuando se disparó un 14,6% en comparación con el mismo mes de 2017 hasta un total de 29.287, su cifra más alta en este mes desde 2011 y por encima del 9,6% acumulado en los siete primeros meses del año, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE)


LA ACTIVIDAD PROMOTORA TAMBIÉN DESPEGA


Otro Aspecto clave de este ciclo es la rápida reducción del stock disponible de viviendas y una disminución progresiva de la oferta, lo que explica en parte el aumento de precios. De este modo, también como cabría esperar ante la presión de la demanda, la construcción de obra nueva también se despereza, aunque en este caso la inercia es muy desigual en el territorio nacional. Madrid y Guipúzcoa son las provincias que lideran la actividad promotora, con 7,3 y 6,5 visados de obra aprobados por cada 1.000 viviendas, mientras que en Barcelona, apenas llega a las 3,5 licencias.

En este contexto de repunte claro de todos los sectores relacionados con el mercado de la vivienda, vuelve el fantasma de la burbuja. En este sentido, esta misma semana, el  Fondo Monetario Internacional, la institución que dirige  Christine Lagarde, ha pedido a España, en concreto a su Banco de España, que extreme la vigilancia sobre la evolución del mercado hipotecario con el fin prevenir otra burbuja. Aunque al mismo tiempo ha mencionado que descarta que actualmente se esté produciendo de una “sobrevalorización generalizada de los precios”.

En todo caso, todo parece indicar que este ciclo tiene sus propias características dentro de un marco específico tanto a nivel del propio mercado de la vivienda como del entorno económico a nivel nacional e internacional, que no es comparable al bum del ladrillo de principios de este siglo, el cual, como todos sabemos, desembocó en una de las peores crisis de nuestro país

Todo parece indicar que este ciclo tiene sus propias características tanto a nivel del propio mercado de la vivienda como del entorno económico

Además, otro de los factores que juega a favor de la inversión en vivienda es el incremento de la volatilidad de las alternativas de ahorro con mayor riesgo como la bolsa. Según la mayoría de los expertos, la volatilidad ha llegado para quedarse y muchos inversores han decidido acudir a activos “refugio” para librarse de los vaivenes que puedan producirse en los mercados. 

Pero aún así, no cabe duda de que los inversores están siendo más selectivos con respecto a la etapa previa a la última crisis y que el nuevo bum del mercado inmobiliario se concentra en zonas muy concretas y con unas previsiones más racionales, al tiempo que la nueva vía de negocio del alquiler turístico ha cambiado la morfología del mercado. Además, el nivel de partida de los precios de la vivienda era muy bajo como media a escala nacional y está todavía lejos del alcanzado en pleno ciclo alcista hace diez años2008 (un 35% inferior al registrado en 2007)

Esperemos que no haya un freno a corto y medio plazo en la recuperación económica y que el ritmo de crecimiento del coste de la vivienda se adecúe en última instancia al alza de los salarios, a la estructura demográfica y al potencial real del sector turístico. De ser así no existirá burbuja en un sector que de momento presenta oportunidades selectivas de inversión, también en Galicia.

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