La Ley de Vivienda explicada en 25 puntos

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que ha aprobado este jueves el pleno del Congreso faculta a comunidades y ayuntamientos a limitar los precios de alquiler en zonas tensionadas y establece mecanismos para ampliar la oferta de vivienda social.

También protege de los desahucios a las familias vulnerables sin alternativa habitacional, entre otras medidas que se resumen a continuación en 25 puntos:

• Las comunidades autónomas podrán declarar un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado.
• Para ello el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar el 30 % de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler haber aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
• La declaración de zona tensionada tendrá una vigencia de tres años, prorrogable anualmente, y deberá comunicarse al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que aprobará una resolución trimestral con la relación de zonas tensionadas que hayan sido declaradas.
• Se considera gran tenedor a los propietarios de diez o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, y de cinco o más si los inmuebles están en zona tensionada.
• Los grandes tenedores de vivienda en zona tensionada deberán fijar la renta en función del sistema de índices de precios de referencia.
• El resto de propietarios de esas zonas no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, aunque se les permite incrementarlos hasta un 10 % si han hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años.
• Para los nuevos contratos que se firmen en esas zonas la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual.
• No obstante, en esos nuevos contratos podrá incrementarse el precio un máximo del 10 % cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca en él un derecho de prórroga por la misma duración.
• Se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.
• La actual desgravación del 60 % en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50 %, pero se modula hasta el 90 % en las zonas tensionadas.
• Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70 %, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60 %.
• Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.
• Se fija un tope extraordinario del 3 % de subida en la actualización de todos los alquileres para 2024.
• Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice de precios de referencia que no superará el IPC.
• Podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
• Se prohíbe que el pago de la renta de alquiler se realice con dinero en metálico, a no ser que una de las partes no tenga cuenta bancaria ni acceso a medios electrónicos de pago.
• Se fija que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corran a cargo del arrendador.
• Se da un plazo de seis meses para constituir un grupo de trabajo que haga una propuesta para regular los contratos de arrendamiento de temporada (vacaciones, trabajos con fecha de finalización y temporadas de estudios, entre otros).
• Se prohíben los desahucios sin fecha y hora.
• En los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo con el arrendador gran tenedor.
• Si no hay acuerdo, se da tiempo a los servicios sociales para ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores que en total pueden sumar más de dos años.
• Se marca el objetivo de erradicar el sinhogarismo.
• Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50 % en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100 % si están vacías más de tres años y del 150 % si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.
• Para incrementar el parque de vivienda protegida en alquiler se establece la reserva del 40 % del suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 20 % en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
• Se crea junto a la vivienda protegida la figura de la vivienda asequible incentivada, como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.
• Se marca el compromiso de alcanzar, en el plazo de 20 años, un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20 por ciento respecto al total de hogares en los municipios donde se hayan declarado zonas de mercado tensionado.