Los créditos impagados se sitúan en niveles similares a los de 1996, pese a que el euríbor toca fondo y las entidades financieras sólo conceden créditos a aquellos particulares y empresas que acreditan solvencia. Bancos y cajas ya no prestan el valor total del inmueble y piden más avales que nunca, pero siguen pagando los excesos del pasado. Cada mes se ejecutan unas quinientas hipotecas en Galicia, según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Los bancos se han transformado, en muchos casos sin querer, en grandes inmobiliarias.
Las hipotecas aumentan en Galicia por primera vez en meses, en junio se firmaron más de 5.300. Seis de cada diez eran para viviendas y los agentes del sector confirman el cambio de tendencia. Los préstamos para inmuebles subieron casi un 20% respecto al mes anterior y se formalizan más que el año pasado, explica Concha Lavid, gerente de una inmobiliaria. Las causas fundamentales de este repunte -comenta- son la bajada del euríbor la reducción en los precios, un 20% en la vivienda nueva y un 30% en la usada.
Mientras en otras trece comunidades siguen cayendo las hipotecas, con acusados descensos como el de Asturias (un 22% menos), la gallega es una de las cuatro autonomías en las que repuntan; en junio se firmaron más créditos que el año pasado, casi un 4% más.
Este incremento coincide con un ligero descenso en la ejecución de hipotecas por impagos. Se tramitaron medio millar de embargos en el último mes y, aunque los impagos aumentaron un 77% en el último año y los créditos sin pagar se sitúan en los niveles más altos desde 1996, la tasa de morosidad tiende a ralentizarse.
El número de pisos embargados se duplicó en 2008 debido a la morosidad y al aumento del paro. Aunque cada entidad reacciona de forma diferente, los bancos suelen ponerse en contacto con los clientes cuando transcurren tres meses sin pagos e ingresan en la mora técnica. Suelen ofrecerle un plan de pagos alternativo o una nueva hipoteca antes de recurrir a la vía judicial.El juzgado interviene las cuentas bancarias o el salario del deudor para pagar al acreedor, pero casi siempre tiene que recurrir al desahucio mediante el desalojo del piso que ocupa.
Las entidades financieras escarmentaron y sólo conceden créditos a aquellos clientes que acrediten solvencia -apunta José Antonio Suárez, analista financiero-. Los bancos y cajas ya no prestan el 100% y solicitan más avales.
Medidas preventivas
Cada petición de crédito inmobiliario es minuciosamente examinada por los empleados de banca, que han extremado las medidas preventivas. La petición de avales ya no es una práctica exclusiva de las entidades financieras, las agencias inmobiliarias y los particulares también han recurrido a esta fórmula para evitar que los alquileres queden sin pagar. Como condición para el arrendamiento imponen la contratación de un aval bancario que responda en caso de impago.
Para alquilar el apartamento en el que vivo, cuyo contrato se renueva anualmente, me exigieron un aval de seis meses -explica Ana-. Es la primera vez que me pasa en 15 años. Tenía conocimiento de que se aplicaba esta fórmula en ciudades grandes como Madrid o Barcelona, pero con la crisis se ha importado a las ciudades gallegas.
El pago anticipado de dos meses como fianza o la presentación de las últimas nóminas han dejado de ser mecanismos válidos. El alquiler de un piso de 500 euros implica la contratación de un aval de un año (6.000 euros). El usuario lo solicita al banco y la entidad suscribe, tras analizar la solvencia y el perfil del demandante, el documento. El dinero queda en un depósito y el arrendatario debe pagar mensualmente una comisión de entre el 0,3% y el 1%: cuando vence el contrato de alquiler, el arrendatario de ese piso de 500 euros habrá pagado entre 360 y 720 euros de comisiones de mantenimiento.
La difícil batalla contra el inquilino deudor o los que no pagan la comunidad
El 15% de los pisos en alquiler están ocupados por un moroso, según la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda. En Galicia hay 95.068 inmuebles en régimen de alquiler y, por tanto, son más de 14.000 los arrendatarios que no pagan el recibo mensual. Catorce de cada mil arrendamientos acaba en los juzgados por falta de acuerdo entre las partes y, en el 90% de los casos, el juez falla a favor del dueño de la vivienda.
Muchos casos de impago no terminan el litigio porque se resuelven en los servicios de arbitraje. Una sentencia dictada por el Tribunal Supremo hace un par de meses, que sienta jurisprudencia, podría simplificar el desahucio; establece que en un segundo retraso en el pago de alquiler después de que se haya interpuesto la demanda justifica el desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule el plazo máximo de pago. La vía política avanza en paralelo a la judicial.
El Congreso de los Diputados aprobaba el 25 de junio el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, cuyo objetivo final es el desahucio exprés en un máximo de 15 días.
Otro foco de conflictividad está en las comunidades de vecinos; cuando uno de los copropietarios no paga la cuota que le corresponde genera un serio problema para el resto: el 58% de los conflictos es por impago del recibo mensual. Aunque la ley contempla un procedimiento rápido de cobro a los morosos sin necesidad de recurrir a un abogado, el proceso monitorio no siempre soluciona el problema.
El proceso comienza con una demanda que, una vez admitida, otorga al moroso un plazo inferior a un mes para liquidar la deuda o bien alegar ante el tribunal los motivos por los que no estima justo pagarla. Si el demandado no paga ni objeta en el plazo establecido, el juez dictará la ejecución de la cantidad adeudada más intereses, gastos, y los honorarios de los abogados; en caso de que el deudor no admita la demanda, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de sus bienes hasta que recaiga la sentencia. Existen casos en los que el arbitraje pone fin al conflicto en un plazo de quince días. Es una vía, regulada por la Ley de Arbitraje, una herramienta rápida, económica y eficaz.
Mientras en otras trece comunidades siguen cayendo las hipotecas, con acusados descensos como el de Asturias (un 22% menos), la gallega es una de las cuatro autonomías en las que repuntan; en junio se firmaron más créditos que el año pasado, casi un 4% más.
Este incremento coincide con un ligero descenso en la ejecución de hipotecas por impagos. Se tramitaron medio millar de embargos en el último mes y, aunque los impagos aumentaron un 77% en el último año y los créditos sin pagar se sitúan en los niveles más altos desde 1996, la tasa de morosidad tiende a ralentizarse.
El número de pisos embargados se duplicó en 2008 debido a la morosidad y al aumento del paro. Aunque cada entidad reacciona de forma diferente, los bancos suelen ponerse en contacto con los clientes cuando transcurren tres meses sin pagos e ingresan en la mora técnica. Suelen ofrecerle un plan de pagos alternativo o una nueva hipoteca antes de recurrir a la vía judicial.El juzgado interviene las cuentas bancarias o el salario del deudor para pagar al acreedor, pero casi siempre tiene que recurrir al desahucio mediante el desalojo del piso que ocupa.
Las entidades financieras escarmentaron y sólo conceden créditos a aquellos clientes que acrediten solvencia -apunta José Antonio Suárez, analista financiero-. Los bancos y cajas ya no prestan el 100% y solicitan más avales.
Medidas preventivas
Cada petición de crédito inmobiliario es minuciosamente examinada por los empleados de banca, que han extremado las medidas preventivas. La petición de avales ya no es una práctica exclusiva de las entidades financieras, las agencias inmobiliarias y los particulares también han recurrido a esta fórmula para evitar que los alquileres queden sin pagar. Como condición para el arrendamiento imponen la contratación de un aval bancario que responda en caso de impago.
Para alquilar el apartamento en el que vivo, cuyo contrato se renueva anualmente, me exigieron un aval de seis meses -explica Ana-. Es la primera vez que me pasa en 15 años. Tenía conocimiento de que se aplicaba esta fórmula en ciudades grandes como Madrid o Barcelona, pero con la crisis se ha importado a las ciudades gallegas.
El pago anticipado de dos meses como fianza o la presentación de las últimas nóminas han dejado de ser mecanismos válidos. El alquiler de un piso de 500 euros implica la contratación de un aval de un año (6.000 euros). El usuario lo solicita al banco y la entidad suscribe, tras analizar la solvencia y el perfil del demandante, el documento. El dinero queda en un depósito y el arrendatario debe pagar mensualmente una comisión de entre el 0,3% y el 1%: cuando vence el contrato de alquiler, el arrendatario de ese piso de 500 euros habrá pagado entre 360 y 720 euros de comisiones de mantenimiento.
La difícil batalla contra el inquilino deudor o los que no pagan la comunidad
El 15% de los pisos en alquiler están ocupados por un moroso, según la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda. En Galicia hay 95.068 inmuebles en régimen de alquiler y, por tanto, son más de 14.000 los arrendatarios que no pagan el recibo mensual. Catorce de cada mil arrendamientos acaba en los juzgados por falta de acuerdo entre las partes y, en el 90% de los casos, el juez falla a favor del dueño de la vivienda.
Muchos casos de impago no terminan el litigio porque se resuelven en los servicios de arbitraje. Una sentencia dictada por el Tribunal Supremo hace un par de meses, que sienta jurisprudencia, podría simplificar el desahucio; establece que en un segundo retraso en el pago de alquiler después de que se haya interpuesto la demanda justifica el desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule el plazo máximo de pago. La vía política avanza en paralelo a la judicial.
El Congreso de los Diputados aprobaba el 25 de junio el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, cuyo objetivo final es el desahucio exprés en un máximo de 15 días.
Otro foco de conflictividad está en las comunidades de vecinos; cuando uno de los copropietarios no paga la cuota que le corresponde genera un serio problema para el resto: el 58% de los conflictos es por impago del recibo mensual. Aunque la ley contempla un procedimiento rápido de cobro a los morosos sin necesidad de recurrir a un abogado, el proceso monitorio no siempre soluciona el problema.
El proceso comienza con una demanda que, una vez admitida, otorga al moroso un plazo inferior a un mes para liquidar la deuda o bien alegar ante el tribunal los motivos por los que no estima justo pagarla. Si el demandado no paga ni objeta en el plazo establecido, el juez dictará la ejecución de la cantidad adeudada más intereses, gastos, y los honorarios de los abogados; en caso de que el deudor no admita la demanda, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de sus bienes hasta que recaiga la sentencia. Existen casos en los que el arbitraje pone fin al conflicto en un plazo de quince días. Es una vía, regulada por la Ley de Arbitraje, una herramienta rápida, económica y eficaz.
