Un cambio lastrado por los costes y por la normativa

No todos los bajos comerciales de la ciudad de Ourense son aptos para ser convertidos en viviendas. Los requisitos autonómicos y locales, el número de metros cuadrados, la iluminación y ventilación de la futura vivienda… son requisitos que muchas veces llevan a un proyecto de reforma a vía muerta.

“La mayor parte de los bajos pues no se adecúan o no tienen las condiciones que se requieren para ser vivienda”, indica la decana del Colegio de Arquitectos de Galicia en Ourense, Emma Noriega, “uno de los problemas principales es que la gente, en cuanto vio que las normativas podían permitir la conversión de bajos a viviendas, pensó que era inmediato, o sea, que tú tenías un local y ya hacías un proyecto y ya era vivienda, y no es así”.

Además de las normas autonómicas, Noriega señala una particularidad de la ciudad de Ourense: “la obligación de que estas nuevas viviendas dispongan de un acceso independiente. No vale con acceder por el portal, tienes que tener un espacio determinado a la entrada para acceder a esa nueva vivienda. Esos condicionantes hacen que a veces se complique esa adecuación. En el PXOM -el vigente plan de urbanismo, que data de 1986- hay una serie de condiciones un poco más restrictivas en lo que respecta a las normativas de habitabilidad. Mientras el plan no cambie o se empiece a aplicar de otra manera, eso ralentizará los proyectos”.

Iluminación

Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de afrontar el cambio de uso de un local es la necesidad de luz natural, según indican las empresas inmobiliarias. “No vale cualquier bajo, dependen de la superficie, y sobre todo de la iluminación”, indican desde la inmobiliaria Aracil, que añade que “en la zona centro de Ourense es más fácil, porque muchos bajos dan al patio de luces de los edificios, y eso permite abrir ventanas. Luego tienes que gestionar la ventilación y la salida de humos”. Por ese motivo, la mayor parte de los proyectos de reforma los afrontan compradores.

“El vendedor no tiene hecho el cambio de uso, porque eso tiene un coste -las tasas oscilan entre los 100 y los 300 euros, dependiendo del tamaño del local-, y el trámite suele hacerse postventa. Quienes están interesados en la conversión, suelen preguntar por bajos en la parte antigua de la ciudad”, concluyen desde Aracil.

La Asociación de Constructores de Ourense (ACO) señala, por su parte, que el propio relieve de la ciudad tiende a favorecer a ciertos barrios a la hora de afrontar el cambio de bajo a vivienda. “La propia orografía de la ciudad favorece estas intervenciones”, indica Santiago Ferreiro.“Hay muchos bajos que, estando a pie de calle por la parte delantera, se convierten en primeras plantas por la parte trasera".

Los precios de reforma son semejantes a los de un piso

Uno de los aspectos que afecta al presunto bajo interés en la adaptación de las zonas comerciales estaría en los costes del proyecto. Santiago Ferreiro, presidente de la Asociación de Constructores de Ourense afirma que “puede deberse a la falta de seguridad jurídica, a los costes de transformación o a las dudas sobre la rentabilidad de ese cambio de uso”.

De acuerdo con varios portales inmobiliarios consultados, el precio de reforma oscila entre los 500 y los 1.200 euros por metro cuadrado, lo que arroja que la reforma de un local de 100m2 varía entre los 100.000 y los 150.000 euros, incluyendo la remodelación de baños y cocina, renovación de carpintería y mejoras en eficiencia energética, pasos que deben contemplarse en un bajo, además de los cierres de fachada.

Emma Noriega, decana del Colegio de Arquitectos en Ourense, lo compara con “tener una vivienda, que la vaciaras y la tuvieras que volver a rehacer. La estructura la tienes, pero el resto tienes que rehacerlo todo. Ahora mismo no hay un precio estable, pero el coste prácticamente es como reformar un piso”.