¿Qué hacer si un inquilino te destroza el piso y deja de pagar en Ourense? Estos son los pasos legales

Encontrarse una vivienda en ruinas y con varios meses de renta sin abonar es uno de los mayores temores de cualquier arrendador. Casos como los que llegan con frecuencia a los juzgados —en los que a la deuda por impago del alquiler se suman daños graves en muebles, electrodomésticos o tabiques— obligan al propietario a actuar con rapidez y rigor legal para no perder el derecho a ser indemnizado.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil establecen que el inquilino debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el desgaste lógico derivado del uso ordinario. Cuando existen desperfectos intencionados o por negligencia grave, estos son los pasos clave que debe seguir el dueño del piso:

1. No firmar la entrega de llaves sin reservas

El momento en que el inquilino abandona la vivienda es crítico. Si el propietario firma un documento de fin de contrato dando su conformidad sin revisar el inmueble, perderá casi toda opción de reclamar después. Lo recomendable es firmar un documento de entrega de llaves "con reserva de revisión", dejando constancia por escrito de los primeros desperfectos visibles en presencia del arrendatario o de testigos.

2. Documentar todos los destrozos antes de limpiar o reparar

Antes de recoger escombros, pintar o tirar mobiliario roto, es imprescindible reunir pruebas sólidas que demuestren el estado exacto en que quedó la vivienda:

• Fotografías y vídeos detallados: Conviene grabar un recorrido completo en vídeo sin cortes y tomar fotos de cada estancia, asegurando que quede acreditada la fecha (mediante acta notarial o certificación digital).
• Comparativa con el inventario inicial: Si el contrato incluía un anexo fotográfico o inventario firmado al inicio del alquiler, servirá como prueba directa del antes y el después.
• Presupuestos e informe pericial: Si los daños son cuantiosos, resulta fundamental contratar a un perito arquitecto o tasador que diferencie los daños maliciosos del mero desgaste por el paso del tiempo y valore económicamente la reparación.

3. Retener la fianza y enviar un burofax

La fianza legal (y las garantías adicionales, si se pactaron) sirve precisamente para cubrir tanto las mensualidades pendientes como los desperfectos. Si el coste de las reparaciones y la deuda superan el importe de la fianza, el propietario debe enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto al exinquilino adjuntando las facturas o presupuestos y dándole un plazo para abonar la diferencia de forma amistosa.

4. Demanda civil o denuncia penal por delito de daños

Si el arrendatario no responde o se niega a pagar, el propietario puede acudir a los tribunales por dos vías distintas según la gravedad de los hechos:

• Vía civil (reclamación de cantidad): A través de un juicio verbal u ordinario, el dueño puede reclamar de forma conjunta tanto las rentas y suministros impagados como el coste íntegro de la reparación de los destrozos.
• Vía penal (delito de daños): Cuando los desperfectos no responden a un simple descuido, sino a un vandalismo intencionado tras un conflicto o un desahucio, los hechos pueden constituir un delito de daños recogido en el artículo 263 del Código Penal (penado con multa si supera los 400 euros, o incluso con penas de prisión en supuestos agravados). En estos casos, el juez puede imponer una condena penal además de obligar al acusado a indemnizar al propietario.

5. Revisar el seguro de hogar o de impago de alquiler

Por último, conviene revisar las coberturas de las pólizas contratadas. Muchos seguros de impago de alquiler y algunas pólizas multirriesgo de hogar incluyen una garantía específica por actos vandálicos cometidos por el inquilino, además de cubrir los gastos de defensa jurídica para afrontar el pleito sin adelantar costes de abogado y procurador.