La mutación de bajos en pisos crece a pesar de la burocracia

La conversión de bajos en viviendas crece en Galicia desde finales de 2023, cuando la Xunta flexibilizó las normas para este cambio, aunque arquitectos gallegos discrepan sobre si es un “boom”. Alexandre Cameselle, del estudio AC8, cifra en 76 las conversiones “hechas, en marcha o confirmadas” por su estudio en cuatro años y señala las dificultades normativas y técnicas de cada municipio, así como el “potencial” que todavía existe.

Señala que muchos locales comerciales han quedado obsoletos y que transformarlos en viviendas es una manera de revitalizar zonas urbanas, aprovechando espacios vacíos y evitando el deterioro de los barrios. Además, resalta que estas transformaciones no solo aportan vivienda, sino que también permiten una renovación estética y funcional del entorno urbano, adaptando edificios antiguos a las necesidades actuales y favoreciendo la integración de nuevos servicios en los barrios.

Eduardo Alonso, coordinador de la oficina de apoyo a la rehabilitación del Colexio de Arquitectos, sí considera que estas operaciones son “el boom en este momento”, aunque advierte que “no todos los bajos reúnen las condiciones” y alerta sobre las “infraviviendas” y la vinculación de muchas conversiones con apartamentos turísticos. Ambos coinciden en que la privacidad es clave, y la normativa exige que las ventanas que dan a la calle estén a 1,80 metros de altura, lo que a veces implica elevar el suelo y perder accesibilidad.

Alonso también considera inapropiada la instalación de barrotes y destaca que garantizar la protección de vistas es esencial para mantener la calidad de vida en estos espacios. Cameselle, por su parte, señala que en otros países europeos se vive “a ras de suelo” sin problemas, aunque reconoce que en España, por la cultura local, esto no es tan habitual, y defiende que existen múltiples soluciones para preservar la privacidad.

A Coruña y Vigo en alza

En Santiago, las conversiones se mantuvieron casi sin variación desde 2022, mientras que en A Coruña y Vigo los datos superan el centenar, destacando que “muchos espacios comerciales en las grandes ciudades se han quedado obsoletos” y que transformarlos en viviendas es “una opción para darles nueva vida”. Alonso señala que la transformación de locales no siempre es la mejor solución para aumentar la vivienda en la actual emergencia habitacional y aboga por regular estos cambios razonadamente, con requisitos mínimos como 40 metros cuadrados y salida de humos, permitiendo campanas de recirculación con filtro y sin obligación de plaza de garaje.

Ambos arquitectos insisten en que estas conversiones deben atender tanto a criterios de habitabilidad como a la vida urbana: fomentar la diversidad de usos, evitar barrios monofuncionales y garantizar que los espacios reconvertidos mantengan dinamismo, luz, ventilación y seguridad, integrándose de manera equilibrada en la ciudad y contribuyendo al bienestar general de los vecinos. Asimismo, remarcan que este tipo de iniciativas puede servir como ejemplo de sostenibilidad urbana, al aprovechar construcciones existentes y reducir la necesidad de expansión urbana, integrando vivienda y comercio de manera armónica.

Locales y oficinas, la inversión inmobiliaria que es más rentable

Un particular que se decantó por la protección de vistas en Ourense, Lucas Fernández explica, que se decidió por ella porque “permite una vivienda de más metros y con acceso a terreno en el centro de la ciudad”.

En cuanto al proceso, que todavía tiene en marcha, comenta que “facilidades ninguna y trabas todas, empezando por la normativa, que no es clara” en cuanto a qué bajos se pueden convertir y cuáles no, hasta las referencias catastrales y las divisiones horizontales, que dificultan identificar una propiedad. Fernández añade que los trámites requieren coordinación con técnicos y gestores, y que cada municipio aplica criterios ligeramente distintos, lo que añade complejidad al proyecto. En cualquier caso, señala que la recomendaría, solo si se dispone “de paciencia para meterte en toda esa burocracia” y con un equipo de arquitectos especializado que preste asesoramiento, ya que la correcta adaptación a la normativa y la seguridad del inmueble dependen de ello.

Según un estudio del portal inmobiliario Idealista que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable. Por su parte, los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales: 8,3% en A Coruña, 8% en Pontevedra, 8,1% en Ourense y 9% en Lugo, con datos correspondientes a 2025.