¿Puede un copropietario al 50 % solicitar el desahucio por impago pese a la oposición del otro?

La STS 1242/2026, de 21 de julio (STS 3375/2026), aborda si un copropietario puede solicitar la resolución de un arrendamiento por impago pese a la oposición del otro titular de la finca.

El litigio surgió del arrendamiento de una finca rústica propiedad de dos hermanos al 50 %. La arrendataria era una cooperativa agraria controlada de hecho por uno de ellos. Existía un grave deterioro de las relaciones familiares y societarias y la cooperativa había incurrido en retrasos reiterados e impagos de rentas.

Había, además, un dato determinante: en 2016, ambos propietarios y la cooperativa acordaron que la renta se abonaría directamente a cada comunero por mitad. El pacto se elevó a escritura pública y fue aceptado por la arrendataria. Cada propietario tenía, por tanto, reconocido un derecho individualizado al cobro del 50 % de la renta.

Tras requerir el pago y proponer a su hermano presentar conjuntamente la demanda, una de las comuneras acudió a los tribunales frente a la cooperativa y el otro copropietario, solicitando la resolución del contrato y el abono de las rentas debidas.

El juzgado rechazó el desahucio por falta de legitimación, al existir oposición del otro comunero. La Audiencia Provincial de Toledo revocó la decisión y el Tribunal Supremo confirma su criterio, desestimando la casación.

A ello se sumaba que la oposición del otro propietario no respondía al interés objetivo de la comunidad —cobrar puntualmente las rentas—, sino a sus propios intereses, coincidentes con los de la cooperativa arrendataria que controlaba.

¿Cuál es el razonamiento del Tribunal Supremo?

El Tribunal parte de los artículos 392 y siguientes del Código Civil. El artículo 398 dispone que los acuerdos de administración de la cosa común se adoptan por mayoría y que, si esta no puede alcanzarse, corresponde al juez resolver lo procedente.

Sin embargo, el Tribunal Supremo aclara que la demandante no ejercitaba la acción en representación de toda la comunidad ni invocaba la doctrina que permite a un comunero actuar judicialmente en beneficio común. Lo hacía en defensa de su propio interés como propietaria y arrendadora, ante el incumplimiento de una obligación que afectaba directamente a su derecho a percibir la renta.

La individualización del crédito resultaba esencial: al haberse pactado que cada comunero cobraría directamente la mitad de la renta, no existía comunidad sobre ese derecho de cobro que exigiera la actuación conjunta. A ello se sumaba que la oposición del otro propietario no respondía al interés objetivo de la comunidad —cobrar puntualmente las rentas—, sino a sus propios intereses, coincidentes con los de la cooperativa arrendataria que controlaba.

Negar legitimación a la comunera habría permitido que el conflicto de intereses del otro propietario bloqueara cualquier reacción frente al incumplimiento. El artículo 398 permite al juez ponderar las circunstancias y proteger al comunero perjudicado cuando no cabe adoptar un acuerdo mayoritario.

Una doctrina que debe aplicarse con matices

La sentencia no reconoce una facultad general para que cualquier copropietario resuelva unilateralmente un arrendamiento. La solución responde a circunstancias concretas: pacto de distribución de rentas, impagos reiterados, vinculación del otro comunero con la arrendataria y conflicto de intereses acreditado.

La oposición de un copropietario no es, por tanto, un obstáculo insalvable en todo caso. Habrá que examinar el derecho que se protege, la configuración del arrendamiento y si aquella oposición responde al interés común o a un interés particular contrapuesto.

El pronunciamiento recuerda la conveniencia de regular desde el inicio quién percibe las rentas, cómo se gestiona el arrendamiento y qué mecanismos se aplicarán ante un desacuerdo, evitando que el impago se convierta también en un bloqueo entre propietarios.