Ourense, una ciudad atrapada en un diseño urbano de hace 40 años con un PXOM obsoleto

Han pasado exactamente cuarenta años desde aquel 16 de septiembre de 1986, fecha en la que el urbanismo de Ourense quedó fijado en unos mapas que, de forma insólita, siguen marcando hoy el pulso de la ciudad. Toda una vida de continuos cambios en la corporación municipal, con hasta una decena de alcaldes diferentes tomando el bastón de mando, no ha bastado para legar a la urbe un marco normativo duradero bajo el que prosperar. Tras el varapalo de 2011, cuando el Tribunal Supremo ratificó la nulidad del Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) de 2003 por irregularidades como la duplicidad de planos, la ciudad se vio arrastrada irremediablemente de nuevo a aquella vieja norma.

Esta parálisis no solo convierte a Ourense en la única gran urbe gallega anclada en el siglo pasado, sino que la sitúa a nivel nacional con un dudoso honor: es la ciudad de más de 100.000 habitantes con el plan general municipal más antiguo de España. A nivel de capitales de provincia, su norma de 1986 solo está por detrás en antigüedad de Teruel (1985), una urbe de apenas 36.000 vecinos, y supera a planes longevos como el de Toledo (1987) o el de Alicante (1987).

Las consecuencias socioeconómicas de este bloqueo continuado son devastadoras para la ciudad. Balances del sector inmobiliario estiman la pérdida acumulada de entre 4.000 y 5.000 puestos de trabajo directos e indirectos, además de la desviación constante de cientos de millones de euros en inversiones privadas hacia otros municipios limítrofes que sí disponen de un marco jurídico actualizado frente a la inestabilidad de la capital.

La escasez estructural de suelo edificable ha estrangulado la oferta de vivienda y disparado la compraventa en la zona centro por encima de los 2.500 euros por metro cuadrado en arterias clave como la calle Paseo o Juan XXIII. Sin embargo, el golpe más severo lo sufre el mercado del alquiler. Según los datos oficiales de contratos y fianzas registradas, el precio medio pasó de 344,1 euros mensuales en 2014 a 593,7 euros en 2026, lo que representa una subida real del 72,5%. Una brecha de acceso que se agrava de forma notable en los portales inmobiliarios, donde las ofertas de salida oscilan ya entre los 730 y los 760 euros mensuales, expulsando a las familias e inquilinos de rentas medias.

Proyectos perdidos

El estrangulamiento inmobiliario tiene su reflejo en los grandes desarrollos urbanísticos atascados desde hace décadas. Grandes proyectos para levantar pisos y zonas comerciales, como el de Eroski en A Farixa -planteado sobre una gran parcela de 176.000 metros cuadrados para albergar un hipermercado, áreas verdes, espacios terciarios, equipamientos educativos y seis bloques de pisos de hasta nueve alturas-, han tenido que recurrir a la figura del instrumento de ordenación provisional tras veinte años de espera y con unos costes de urbanización iniciales fijados en 8,7 millones de euros. Esta vía de emergencia que ofrece la normativa gallega permite desatascar proyectos individuales mientras el plan general sigue bloqueado, impidiendo así la huida definitiva del capital privado.

En el ámbito administrativo, la resolución del conflicto sigue rodeada de máxima incertidumbre. La tramitación del nuevo PXOM avanza a trompicones desde que lograse su aprobación inicial en noviembre de 2013 por parte del PSOE y la provisional de 2019 con los camnbios introducidos por el PP. Trece años de laberinto burocrático después, el plan sigue sin ver la luz verde definitiva, ahora con los cambios introducidos por Democracia Ourensana.

Enredo administrativo

Tras un último informe desfavorable emitido por la Xunta de Galicia en junio de 2025 por errores de entidad y datos desfasados, el Concello invirtió 92.000 euros para corregir y actualizar el documento. Ahora, en agosto, un año más tarde de que la Administración autonómica se lo devolviese, el expediente supuestamente subsanado se remitió de nuevo a la Consellería de Vivenda en busca de esa ansiada aprobación definitiva, abriéndose un plazo legal de cuatro meses para su evaluación. Sin embargo, planea una sombra judicial sobre todo el proceso: la negativa municipal a someter este nuevo texto a una nueva exposición pública para acortar plazos podría llevar a los tribunales a anularlo en el futuro, devolviendo a la ciudad de Ourense, otra vez, a la casilla de salida.