Preguntas frecuentes para transformar un bajo comercial en una vivienda

Hasta 1 de mayo de 2026, La Xunta de Galicia mantiene activo un programa piloto de adquisición de bajos comerciales, que serán transformados en viviendas para destinarlas al mercado del alquiler protegido. Durante un reciente encuentro entre el sector inmobiliario y la administración autonómica surgieron varias cuestiones.

Pregunta. ¿Qué inmuebles pueden ofertarse?

Respuesta. Bajos comerciales y entreplantas que cuenten con salida al exterior independiente de un portal, que se encuentren libres de cargas, y sean compatibles con la normativa de edificación y habitabilidad vigente.

P. ¿Podrán transformarse bajos de galerías comerciales?

R. No. Los bajos en galerías comerciales quedan fuera de esta Oferta Pública de Adquisición. En el caso de los bajos aptos, deben encontrarse en la trama urbana de Ourense, y en edificios de uso residencial.

P. ¿Qué requisitos debe cumplir un bajo?

R. Medir un mínimo de 10 m2 y hasta 120m2, permitir una distribución que evite espacios sobrantes, o de difícil utilización. La altura puede llegar a los 2,4 metros y disponer de un acceso directo desde la vía pública.

P. ¿Qué debe aportar el propietario en su oferta?

R. La documentación debe incluir una memoria completa, con plano del local y posibles anexos, un informe técnico, que incluya los datos de propiedad y catastrales, un certificado de que se encuentra libre de cargas, así como las autorizaciones de cambio de uso y obras emitidas por el Concello y la comunidad de propietarios del edificio.

P. ¿Pueden participar empresas inmobiliarias en el proceso?

R. Podrán colaborar con el IGVS en cuanto a información general. Para presentar una propuesta concreta, necesitarán la autorización expresa de los propietarios.

P. ¿Solo podrá edificarse una vivienda por bajo?

R. No. Si el inmueble ofertado tuviera capacidad suficiente, podrían edificarse en él dos o incluso tres viviendas, siempre que sus características lo permitan.

P. ¿Deben pedirse nuevas autorizaciones de servicios?

R. Aunque el bajo ya contara con conexión eléctrica, de agua o gas, debe cursarse una nueva petición tras pasar a uso terciario.

P. ¿Y si el bajo estuviera en estado bruto?

R. Siempre que cumpla con la normativa, el proyecto de reforma puede incluir la plaza de garaje y trastero en el proyecto.

P. ¿Cómo casa la nueva vivienda con el PXOM vigente?

R. El cambio de uso adapta el bajo a la legislación de vivienda vigente, que tiene rango de ley frente al reglamento que es el PXOM.

P. ¿Quién puede realizar los informes técnicos?

R. La normativa no especifica que el técnico que realice el informe urbanístico tenga que ser municipal, pero es preferible que así lo sea para aportar mayor seguridad jurídica, si bien no es obligatorio.

P. ¿Y la tasación?

R. El IGSV recurrirá a una tasadora independiente. De su propuesta y la puntuación que se otorgue desde la administración surgirá la oferta de compra.

P. ¿Quién asume el coste de la tasación?

R. La Xunta de Galicia. Además, subvencionará hasta 1.500 euros al propietario para la elaboración de los informes pertinentes.

P. ¿Qué ocurre con el inmueble resultante?

R. La vivienda resultante de la reforma de un bajo se icorpora a la bolsa de alquiler público de forma permanente.