La cuarta parte de los comercios locales de Ourense cumple los requisitos para ser vivienda

Ourense se trata del concello de Galicia con mayor cantidad de bajos vacíos en el circuito de comercialización, debido a razones como una presión fiscal elevada, la falta de relevo generacional, la competencia con plataformas online o la destrucción del comercio local en favor de grandes marcas, por lo que convertir estos espacios en viviendas, especialmente de protección oficial, se presenta como una de las principales soluciones para activar su uso, a excepción de los situados en las galerías comerciales, que suponen más de un 40% del total.

Hay un total de 1.600 locales desocupados en venta repartidos por toda la ciudad, una cifra récord histórico y sitúa al municipio a la cabeza de la comunidad en número absoluto, duplicando a A Coruña (845), o quintuplicando a Lugo (318).

El dato se corresponde al cierre del tercer trimestre de 2025 y refleja un aumento muy elevado, sumándose 200 bajos desde el año 2023.

Según Catastro, en la provincia existen más de 36.000 locales destinados a uso industrial y comercial, de los cuales un 42% está en desuso, lo que supone un total de más de 15.000 bajos vacíos en Ourense.

Un problema que afecta desde villas a barrios de la ciudad e incluso al centro de la misma. “El 90% de los bajos que hay desde la Plaza Mayor hasta el Jardín del Posío están cerrados”, destacó el analista inmobiliario Benito Iglesias.

El futuro está en convertir estos locales en nueva vivienda. Desde la entrada en vigor, en octubre de 2023, del Decreto de Habitabilidad de Galicia, que flexibiliza las condiciones para transformar bajos comerciales, el interés por este tipo de operaciones ha crecido de forma notable. En la provincia ya se han registrado 366 cambios de uso desde 2021.

Para Benito Iglesias, “la alternativa de los bajos como una opción de cambio de uso a vivienda habitual protegida es totalmente viable y acertada, siempre que reúnan las condiciones técnicas y de habitabilidad. Y como alternativa a contribuir a la dinamización de nuestras calles y barrios con un porcentaje de bajos vacíos alta, contribuyendo así a erradicar el feísmo y la marginalidad e inseguridad de calles sin vida y aumentando de esta manera la oferta de vivienda protegida en alquiler”.

El analista inmobiliario aseguró que el proyecto piloto de compra de locales por parte de la Xunta de Galicia para su rehabilitación y derivación al alquiler social, es “una decisión coherente y valiente, en la senda de la búsqueda de soluciones para mejorar la accesibilidad a la vivienda ante la pasividad y negligencia en materia de vivienda del Gobierno Estatal”.

El decreto autonómico establece que para transformarse en viviendas los bajos deben contar con una superficie mínima de 40 metros cuadrados útiles, altura ente suelo y techo de 2,5 metros, salida de humos y fachada exterior con una anchura mínima para introducir ventanas, además de que el local esté al nivel rasante, con la prohibición de que esté bajo el suelo. “Estos requisitos los cumplirían en torno a uno de cada cuatro bajos vacíos”, manifestó Iglesias

En el caso de aprobar estas condiciones, se deberán seguir ciertos pasos para proceder con el cambio. En primer lugar, hay que obtener la licencia municipal que avale dicho cambio de uso, presentando en la concejalía de urbanismo correspondiente un proyecto técnico redactado por un arquitecto. Una vez obtenida la licencia, se podrá ejecutar la obra de reforma.

Tras ello se deberá realizar la tramitación de la Cédula de Habitabilidad o solicitar la Licencia de Primera Ocupación y por último hay que escriturar la nueva vivienda ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad y el Catastro.

Concesiones interminables

El analista detalló, que en la ciudad existes trabas añadidas por causa del Concello. “Es el ayuntamiento de Galicia donde más se tarda en conceder una licencia municipal para rehabilitación o reforma, entonces, el propietario que quiera cometer una reforma de su local para derivarlo, hacer un cambio de uso, se encuentra con que el plazo de espera de concesión de la licencia supera ampliamente los dos años, por el inexplicable mal funcionamiento Concellería de Urbanismo”.