La inversión inmobiliaria en Bali sigue ofreciendo alta rentabilidad, pese a los límites de la nueva normativa

La nueva normativa turística que ha entrado en vigor en Bali en 2025 - que trata de poner fin a los alquileres informales y obligar a registrar las propiedades que se ofrecen para alquilar- ha supuesto cambios en la operativa de las empresas en la zona, pero no ha afectado por el momento a la rentabilidad de las inversiones en la zona que sigue siendo elevada en enclaves como Canggu o Uluwatu, los más codiciados especialmente por los visitantes de mayor poder adquisitivo.  

Desde la inmobiliaria Polarius International Real Estate, con sede en Londres, su director, Lee Michael Horan, apunta que el mercado inmobiliario en Bali también sufrió la incertidumbre por el desarrollo del conflicto bélico en Oriente Medio. Sin embargo, el interés por invertir en la zona sigue vigente y Bali vuelve a presentarse como una buena oportunidad para adquirir propiedades para alquilar, también “por su neutralidad política y seguridad”. 

Polarius viene trabajando en este mercado desde hace tres años y Horan destaca la posibilidad de obtener un retorno de inversión (ROI) superior al de la mayoría de destinos turísticos de Europa y Oriente Medio, ya que pueden llegar a alcanzarse rentabilidades de hasta un 15% aunque el promedio real del mercado se sitúa entre el 8 y el 12%.

Horan advierte de que el inversor debe de actuar con cautela, puesto que algunos promotores publican cifras de retorno “demasiado optimistas”. Añade, además, que las villas suelen ofrecer un mayor ROI que los apartamentos, “especialmente aquellas que pueden ofrecer tarifas nocturnas prémium en Airbnb y en alquileres a corto plazo”. 

La nueva ley de Turismo de Indonesia de 2025 establece que a partir del 31 de marzo de 2026 ya no es posible alquilar propiedades para turismo de forma informal y todos los alojamientos deben de estar registrados para poder anunciarse en plataformas como Booking o AirBnb. “El gobierno, con razón, está fomentando inversiones estructuradas, que cumplan con la normativa y estén respaldadas por operadores”, señala Horan. El incumplimiento de estos requisitos puede acarrear multas y sanciones administrativas.

El director de Polarius apunta también que la nueva normativa no permite realizar alquileres turísticos en zonas residenciales, lo que ha afectado “drásticamente” al retorno de la inversión en zonas no turísticas. Esto además ha sucedido de forma paralela al impacto que ha supuesto la guerra del Golfo para el turismo en la zona. 

Sin embargo, a pesar de esta nueva normativa las zonas con mayor demanda turística de calidad en la isla como Canggu o Uluwatu siguen contando con un importante potencial de revalorización. Según datos de un informe del Banco de Indonesia, en 2025 las propiedades en Canggu experimentaron una revalorización por encima del 10% (con precios que oscilan entre los 2.200 y los 3.800 dólares el metro cuadrado), mientras que en Uluwatu la subida de precios superó el 12% (entre 2.800 y 5.500 dólares el metro cuadrado). 

Demanda de villas y apartamentos

Horan explica que las preferencias de los clientes se orientan hacia la compra de villas próximas a su finalización o ya construidas, aunque también existe una demanda importante de apartamentos que forman parte de un complejo gestionado. En todo caso, "las villas sobre plano siguen siendo una opción de inversión atractiva para muchos inversores internacionales debido a los pagos escalonados y a los precios más bajos según el momento en el que se realice la compra", apunta Horan, quien también señala que "aunque las representaciones digitales son cada vez más precisas y realistas, los clientes a menudo prefieren ver el entorno y evaluar la calidad de la construcción y los materiales de un inmueble ya construido".

El conflicto en el golfo Pérsico no ha afectado gravemente al interés de los inversores en la zona, aunque Horan indica que las consultas se ralentizaron durante las dos primeras semanas de la guerra, sobre todo por la incertidumbre que atravesaron los mercados ("muchos de nuestros inversores tienen fondos o activos vinculados a Oriente Próximo") y por las dificultades para viajar a Bali, ya que muchos vuelos utilizan aeropuertos de la zona del conflicto para llegar a Bali desde Europa.

El director de Polarius apunta que Bali sigue siendo uno de los principales destinos para los inversores a nivel mundial, y se prevé que Indonesia se convierta en una de las principales economías mundiales para 2050, lo que va está incrementando el atractivo de la zona para realizar inversiones.