Comprar vivienda y pagar impuestos: ¿qué cambia tras la sentencia del Constitucional?

La compra, herencia o donación de una vivienda no solo implica acordar un precio entre particulares. Desde el 1 de enero de 2022, la base sobre la que se liquidan impuestos como Transmisiones Patrimoniales o Sucesiones y Donaciones viene determinada, en la mayoría de los casos, por el denominado “valor de referencia” fijado por la Dirección General del Catastro.

El pasado 12 de febrero, el Tribunal Constitucional avaló este sistema. Sin embargo, introdujo un matiz jurídico relevante: reconoció que el método de cálculo empleado es constitucional, pero su desarrollo formal presenta carencias.

¿Cómo se calcula el valor?

El valor de referencia se determina a partir de los precios medios de compraventas comunicados por los notarios, segmentados por zonas homogéneas. Con esa información, el Catastro elabora anualmente un informe del mercado inmobiliario y un mapa de valores. Posteriormente, aprueba mediante resolución los criterios de cálculo y, en diciembre, difunde los valores individualizados de cada inmueble.

La Agencia Tributaria utiliza esta cifra como base imponible, salvo que el precio declarado en la escritura sea superior. El sistema nació tras varios pronunciamientos del Tribunal Supremo que obligaban a la Administración, en caso de discrepancia, a realizar una visita pericial al inmueble. Con el nuevo método, ya no es necesaria esa inspección física: basta con solicitar un informe al Catastro.

El valor el valor de referencia marca lo que se paga en impuestos, aunque no siempre coincida con la realidad del inmueble

No obstante, algunos tribunales habían cuestionado si este sistema podía vulnerar el principio de capacidad económica recogido en el artículo 31.1 de la Constitución. El argumento es sencillo: al basarse en valores medios de zona, el cálculo podría no reflejar circunstancias singulares del inmueble, como un mal estado interior o deficiencias estructurales que reduzcan su valor real.

El Constitucional, no obstante, considera que el método no es arbitrario, que guarda una conexión razonable con la riqueza gravada y que responde a fines como la simplificación administrativa, la seguridad jurídica y la lucha contra el fraude fiscal. Además, subraya que el sistema es abierto: el contribuyente puede acreditar, sin limitaciones probatorias, que el valor real es inferior y solicitar su corrección.

¿Qué implica para el contribuyente?

Para el contribuyente, la clave es sencilla: el valor de referencia marca lo que se paga en impuestos, aunque no siempre coincida con la realidad del inmueble. Puede recurrirse, pero exige iniciativa y asesoramiento. En materia inmobiliaria, más que nunca, conocer el valor antes de firmar puede marcar la diferencia en la factura fiscal.

En definitiva, el Tribunal Constitucional ha dado su conformidad sobre el valor de referencia, pero también ha dejado claro que su desarrollo normativo presenta carencias. El sistema es constitucional, sí, pero no ha cerrado el debate jurídico.