El Estado genera escasez de vivienda

Al escribir estas líneas el pasado lunes, la madrileña Puerta del Sol amanece ocupada otra vez. El desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba siete décadas beneficiándose de la injusta y privilegiada “renta antigua”, ha proporcionado a la extrema izquierda el símbolo perfecto para exigir un intervencionismo aún mayor en la vivienda. Utiliza un drama humano cuestionable para insistir en políticas que agravan el problema. España tiene escasez de vivienda. Entre 2021 y 2025, según el Banco de España, la creación de hogares superó a la construcción residencial en unas 750.000 viviendas. Sólo en 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 casas.

Cuando aumenta la demanda más deprisa que la oferta, suben los precios. Es economía elemental. ¿Por qué no responde la oferta? Porque el Estado no la deja responder. La CNMC acaba de describir un sistema urbanístico en el que transformar suelo hasta disponer de vivienda puede llevar entre diez y quince años, incluso veinte. Sólo la planificación consume entre siete y once. España figura además entre los países de la OCDE con regulación del suelo más restrictiva: planes interminables, instrumentos superpuestos, trámites redundantes, controles sucesivos, requisitos edificatorios y licencias que llegan tarde. A ello se suman unos planes generales repletos de prohibiciones y límites de alturas y densidades.

Queremos que Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga alberguen más población para que los jóvenes se emancipen y los migrantes tengan hogar, pero impedimos que crezcan edificios de pisos allí donde la gente quiere vivir. El resultado es previsible: expulsamos a jóvenes y rentas medias y bajas hacia periferias cada vez más lejanas. Después lamentamos atascos, contaminación y millones de horas perdidas en desplazamientos provocados por impedir densificar y hablamos de conciliación… con más dos horas de transporte al día.

El deplorable espectáculo de la Puerta del Sol es muy revelador

Antes de colocar un ladrillo ya aparece el saqueo fiscal. El ICIO alcanza el 4% en la mayoría de ayuntamientos. Después llegan tasas, IVA, tributación de la transmisión, ITP en vivienda usada, plusvalía municipal, IBI y la fiscalidad que soportan propietarios y arrendadores. Cada impuesto sobre promoción, compra, tenencia o alquiler entra en la ecuación del parasitismo estatal contra la vivienda. Fingir que puede gravarse un bien una y otra vez sin afectar a su precio es pensamiento mágico. Si se quiere aumentar el alquiler disponible, tiene más lógica abaratar fiscalmente el poner las viviendas en alquiler. Un IBI sustancialmente menor para viviendas arrendadas, junto con una reducción de los impuestos vinculados a la transmisión, ampliaría los incentivos para invertir y ofrecer inmuebles. La vivienda asequible aparece cuando muchos compiten por ofrecerla.

También por eso resulta discutible presentar al Estado constructor como solución estructural. La Administración construye con el mismo suelo, materiales, trabajadores y capital, pero pagando el contribuyente. El Estado no es empresario. Su función es garantizar unas reglas sencillas, aportar suelo y permitir una competencia real entre miles de promotores.

La sobrerregulación tiene además otro efecto perverso: las grandes compañías pueden sostener departamentos jurídicos y financieros durante años mientras un proyecto atraviesa el laberinto administrativo. Para un pequeño promotor, semejantes costes fijos, retrasos e incertidumbre pueden resultar prohibitivos. La regulación termina como barrera de entrada y favorece la concentración que luego se denuncia.

Y luego está la seguridad jurídica. Tenemos aún un grave problema de okupación y, sobre todo, una percepción muy extendida de que recuperar un inmueble okupado puede ser una odisea. Si un propietario percibe que alquilar aumenta considerablemente el riesgo de perder durante meses el control efectivo de su bien, exigirá más garantías, elevará el precio, venderá o sencillamente no alquilará. La protección del derecho de propiedad no compite con el mercado del alquiler: es una de sus condiciones.

El deplorable espectáculo de la Puerta del Sol es muy revelador. De un caso presentado como doloroso se pretende extraer una coartada para imponer un intervencionismo aún más feroz sobre un mercado ya asfixiado. Los acampados reclaman nuevas restricciones en el camino hacia un no-mercado inmobiliario en el que las casas sean del Estado, como en la Europa del Este anterior a la caída del Muro. Es otra vuelta de tuerca contra los derechos de propiedad, como supuesta solución a los daños causados por las vueltas anteriores.

La escasez no la resuelve quien reparte lo que escasea, sino quien permite que se produzca más, para que no escasee. España necesita muchas más viviendas allí donde existe demanda y muchos más propietarios dispuestos a alquilarlas. Convertir la Puerta del Sol en escenario de un nuevo golpe al derecho de propiedad podrá producir imágenes de lucha y consignas emocionantes para los adictos al marxismo épico, o podrá servir a la larga precampaña electoral que se avecina. Pero viviendas, no produce ni una.