El Casco Vello tiene 631 edificios en mal estado, y solo 6 en rehabilitación

Los últimos avances normativos en el Casco Vello de Ourense han traído consigo un goteo de pequeños proyectos que dan un balón de oxígeno a la zona comprendida entre la rúa Concordia y el Jardín del Posío, pero suponen un lento despertar de la zona, ya que solo hay seis obras en rehabilitación frente a un total de 631 inmuebles que están en estado deficiente, malo o ruinoso.

La actividad se concentra, por una parte, en la plaza de San Marcial y la calle Hernán Cortés, donde la iniciativa privada tiene en marcha cuatro inmuebles en construcción o reforma. Al mismo tiempo, el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) se encuentra preparando nuevas viviendas de protección oficial en la rúa Pelaio. En total, son seis proyectos en ejecución.

Aplicando este baremo, para lograr una rehabilitación integral del conjunto histórico, se llegaría hasta bien entrado el siglo XXII, lo cual lleva al sector inmobiliario de Ourense a realizar un llamamiento para el establecimiento de un plan integral, con colaboración público-privada, que permita incrementar el ritmo de proyectos que se ejecuten en el Casco Vello de Ourense.

Los edificios en ruinas no solo rompen la estética de un núcleo urbano, sino que pueden dañar el valor de las propiedades circundantes, convertirse en lugares propicios para la delincuencia y representar barreras importantes para la revitalización urbana. En el conjunto histórico, estos inmuebles deteriorados alcanzan al 60% de las construcciones, de acuerdo con los datos de la Concellería de Urbanismo.

Rehabilitación con corsé

Cuando la rehabilitación de un inmueble resulta inviable debido a un estado de deterioro demasiado avanzado, existen diversas formas de abordar esta cuestión y valorarla, dependiendo de la magnitud de la inversión necesaria o del nivel de degradación existente, lo que hace necesario replantearse determinadas normativas e instrumentos normativos actuales.

La actual situación de la zona obliga a trabajar respetando determinados límites. Las promotoras que trabajan en la zona explican que la reforma integral de un piso de 75 metros cuadrados en el Casco Vello puede alargarse hasta 14 semanas por las limitaciones de acceso de vehículos. Además, se deben respetar tanto el diseño tradicional preexistente como los materiales y colores empleados.

A ello debe añadirse que toda intervención que requiera tocar la fachada o la cubierta precisa autorización de la Dirección Xeral de Patrimonio de la Xunta, y no se puede modificar la volumetría, la altura o los elementos protegidos.

Con este corsé, el precio del metro cuadrado a la hora de restaurar oscila entre 450 y 750 euros, cuando lo habitual en otras zonas de la ciudad es que vaya de los 375 a los 500 euros por metro cuadrado. Si, además, se requirieran trabajos de carpintería exterior, el precio podría sufrir un incremento de hasta 12.000 euros.

Sin un plan integral en marcha 51 años después

La idea de revitalizar el Casco Vello y hacerlo atractivo para nuevos residentes y comercios ha vivido diversas intentonas, pero nunca ha conseguido cuajar un plan integral de restauración. Hay que remontarse al año 1975 para la primera protección de la zona, cuando fue declarada Conjunto Histórico-Artístico.

Dos décadas después, se buscó incentivar la compra y arreglo de hasta 2.500 viviendas a través del Plan Especial de Reforma Interior, que facilitó algunos arreglos. Dos años más tarde, en 1998, llegaba la declaración de Área de Rehabilitación Integral (ARI) y posteriormente se acometió, bajo el mandato de Manuel Cabezas, con fondos europeos, la primera gran transformación.

En los últimos años, se han vuelto a dar pasos después de que en 2021 se intentara actualizar el Plan Especial para el Casco Histórico, todavía paralizado. Ya en marzo de 2025, la Xunta declaró la zona como Área Rexurbe, pero el plan de dinamización está pendiente de su aprobación definitiva.