¿La compraventa de viviendas ha tocado techo?

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) invitan a una reflexión y análisis. Tras un 2025 extraordinariamente intenso para el mercado inmobiliario, la compraventa de viviendas ha comenzado a perder impulso. Entre enero y mayo de 2026 las operaciones se sitúan todavía en niveles históricamente elevados, los segundos mejores de la última década, pero encadenan varios meses de descensos interanuales. Solo en mayo, las compraventas cayeron un 7,3% respecto al mismo mes del año anterior, el mayor retroceso de los dos últimos años.

Y lo que me preguntáis todos es: ¿ha tocado techo el mercado? Mi respuesta es sí, aunque conviene explicar qué significa exactamente. No estamos ante el inicio de un desplome como el vivido tras la burbuja inmobiliaria del 2008. Lo que estamos viendo es el agotamiento de un ciclo de fuerte crecimiento que difícilmente podía mantenerse de forma indefinida.

Las razones son evidentes. La primera es el precio. El propio INE certifica que el valor de la vivienda continúa creciendo con fuerza. En el primer trimestre de 2026 los precios aumentaron un 12,9% interanual, impulsados especialmente por la vivienda usada, que se encareció un 13,5%.Cuando los precios avanzan mucho más deprisa que los salarios, llega un momento en que miles de familias dejan de poder comprar, no porque falte interés, sino porque faltan recursos.

La segunda razón es la escasez de oferta. España construye muchas menos viviendas de las que necesita. La demanda sigue siendo elevada, pero la oferta continúa siendo insuficiente. Ese desequilibrio mantiene la presión sobre los precios y limita el número de operaciones posibles.

Existe además un tercer elemento del que apenas se habla: muchos propietarios han dejado de vender. La incertidumbre regulatoria, la fiscalidad y la expectativa de que los inmuebles sigan revalorizándose hacen que numerosos propietarios prefieran esperar. Si entran menos viviendas en el mercado, inevitablemente también disminuyen las compraventas. Paradójicamente, el enfriamiento de las operaciones no está provocando una bajada de precios. Al contrario. Menos compraventas no significan una vivienda más asequible cuando el verdadero problema sigue siendo la falta de oferta. Por eso resulta un error interpretar esta desaceleración como el final del ciclo inmobiliario. Lo que realmente está llegando a su límite es la capacidad de compra de muchas familias. El mercado no se enfría porque sobren viviendas, sino porque cada vez resulta más difícil acceder a ellas.

La solución tampoco pasa por intervenir más el mercado. La experiencia demuestra que limitar precios o generar inseguridad jurídica no crea una sola vivienda nueva. España necesita liberar suelo, agilizar licencias, reducir burocracia, incentivar la promoción residencial y ofrecer estabilidad normativa para atraer inversión.

La compraventa probablemente ha tocado techo. Pero el verdadero techo que debería preocuparnos es otro: el que impide a miles de jóvenes y familias de clase media acceder a una vivienda. Mientras la política del Gobierno de Pedro Sánchez siga centrada en repartir la escasez en lugar de aumentar la oferta, el problema seguirá creciendo. Y ese será, y es sin duda, el mayor fracaso de la política de vivienda en España.