Fiscalidad de la subrogación hipotecaria

Cuando compramos un inmueble, y sobre ese inmueble existe una hipoteca viva, podemos cambiar la titularidad de la hipoteca, subrrogándonos en la posición del antiguo deudor.

Un reciente pronunciamiento de la Dirección General de Tributos (DGT en adelante) confirma que la asunción de la hipoteca por el comprador no genera un nuevo pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en adelante ADJ), proporcionando seguridad jurídica a los contribuyentes y suponiendo un alivio fiscal para los mismos.

Tradicionalmente, el criterio de la DGT había sido que la subrogación del deudor hipotecario no tenía carácter inscribible propio, y por tanto, la escritura que la recogía no estaba sujeta a ADJ por no cumplir los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y ADJ. Posteriormente, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2020, la cual consideró sujeto a ADJ la liberación de codeudores de un préstamo con garantía hipotecaria recogido en escritura pública, se produjo un cambio en el criterio de la DGT. Así, a raíz de las consultas vinculantes V114822, V3397 y V3116-20 se pasó a considerar que la sustitución del deudor original de un préstamo con garantía hipotecaria por uno nuevo en caso de trasmisión del inmueble se encontraba sujeto a tributación por la cuota variable de ADJ.

Esta respuesta de la DGT pone fin a la incertidumbre generada a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2020, y sobre todo después de las consultas vinculantes publicadas por la entidad, a pesar de que las mismas se referían a supuestos distintos.

Considera la DGT que en el caso de una subrogación (comprador-vendedor) en el préstamo hipotecario cuando se produce una compraventa no existe una identidad plena entre los hechos y las circunstancias con el supuesto de autos analizado por el Alto Tribunal en su Sentencia de 20 de mayo de 2020. Argumenta la DGT que cuando se produce una subrogación en la hipoteca, existe un negocio jurídico principal – la compraventa-, y una sustitución de un deudor por otro, sin una redistribución entre codeudores.

Ahora, con la nueva consulta vinculante publicada por la DGT, se facilita el desarrollo normal de este tipo de operaciones, comunes tanto entre empresarios como entre particulares.