El papel del administrador de fincas en los conflictos comunitarios

La idiosincrasia de las comunidades de propietarios hace que sea un ecosistema que propicie la conflictividad constituyendo una realidad muy habitual derivada de distintos factores como la propia convivencia y también del régimen jurídico especial que las ampara, obsoleto e insuficiente a todas luces.

Es por ello que la figura del Administrador adquiere notoria importancia asesorando en las fases previas o extrajudiciales, pudiéndolo ser también en las posteriores de ser necesarias. La práctica y experiencia nos ha demostrado que una gestión diligente del conflicto puede permitir evadir la vía judicial, y de ser necesario tener una carga probatoria sólida que pueda evitar sentencias condenatorias a los intereses comunes.

Los conflictos más frecuentes en este ámbito serían por ejemplo la morosidad; la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) legitima tanto al Presidente como al Administrador a instar el procedimiento monitorio siempre que se adjunte el acuerdo de certificación y reclamación de la deuda así como el correcto cálculo y desglose de la misma y su notificación al deudor, todos ellos son trámites previos pero que, de no gestionarse correctamente pueden dar lugar a inadmisiones o impugnaciones.

La figura del Administrador, al formar parte de la Junta de gobierno puede ser determinante ya que puede intervenir como testigo en cualquier procedimiento judicial, recomendando siempre adjuntar documental que ratifique y refuerce cualquier tipo de manifestación ante el órgano judicial.

Otro problema muy frecuente es la cesación de actividades prohibidas o molestas, las cuales requieren de una notificación previa y fehaciente al infractor.

Respecto a actos vandálicos, robos, hurtos se ha de generar prueba a través de la pertinente denuncia ante las autoridades, trámite que también puede ser

realizado por el Administrador si recibe dicha instrucción por parte del Presidente o si existe acuerdo previo de la Junta.

La figura del Administrador, al formar parte de la Junta de gobierno puede ser determinante ya que puede intervenir como testigo en cualquier procedimiento judicial, recomendando siempre adjuntar documental que ratifique y refuerce cualquier tipo de manifestación ante el órgano judicial.

Otra fuente de conflictos se encuentra en la redacción de convocatorias y actas, requisitos formales que vienen determinados en los artículos 16 a 19 de la LPH y sobre los que el secretario-Administrador debe guardar extrema diligencia pues probablemente nos encontremos ante uno de los medios de prueba de más importancia en fase judicial.

Como podemos ver las actuaciones preventivas y bien documentadas que son inherentes a las funciones del Administrador, realizadas conforme a la norma vigente, contribuirán a evitar y minimizar los conflictos, y aun cuando estés sean inevitables permitirá enfrentarse a los mismos con una posición casi siempre ventajosa.